사업자대출을 이용한 주거용 오피스텔 투자전략(남캐피탈 부동산일지)

 

안녕하세요, 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

사실 이부분은 2019년 10월 31일 제 개인 부동산일지에 담긴 내용입니다.

 

제목은 주거용오피스텔이라고는 했지만, 주택담보대출(LTV 등)에 대한 질문답과 오피스텔, 임대사업자 등에 대한 질문답도 모두 포함되어있습니다.

 

어짜피 혼자 가지고 있어봐야 금덩어리도 아니고 제가 직접 도곡동 농협에 가서 얻은 주택담보대출, 오피스텔 관련 질문답 공개합니다.

 

2018년 9월 13일 부동산 대책 및 DSR로 이한 주택담보대출 등 모든 대출 규제가 많은 상황에서 궁금한게 있었습니다.

또한 당시에는 물론 부동산 공부를 꾸준히 하고 관심도 많았지만 지금보다는 초짜였지만..

 

궁금한점은 해결했고, 저의 투자전략에 엄청난 영향을 주었습니다.

 

이하 질문답과 결론의 형태로 작성하겠습니다.

---

질문①

도곡동 농협지점은 주택담보대출 금리가 어떻게 되나요?

 

답①

낮게 나왔다가 7월에 너무 소진되어서 현재는 3% 중반으로 높은 상황입니다.(2019년입니다..)

 

질문②

9억이하의 1주택자가 가능한 적격대출은 한도가 남아있나요?

 

답②

소진되었습니다.

 

질문③

2021년 1월 입주예정인 갭투자 아파트에 대한 주택담보대출은 언제부터 접수 가능하며, 9.13대책 Q&A에 따라 "갭투자한 지역에 입주하는 경우" 주택담보대출비율(LTV) 40% 등이 적용 되는게 맞나요?

 

답③

1달 전부터 주택담보대출 서류접수가 가능하며, 생활자금대출로 40%까지 가능합니다.

 

질문④

음.. 생활자금대출은 1억까지만 가능한거 아닌가요?

 

답④

맞긴 맞습니다. 다만, 주택담보대출은 정확히 용어가 ⓐ가계대출(생활자금대출), ⓑ주택구입자금대출 로 나뉩니다.

ⓐ가계대출(생활자금대출)은 '⒜1억 생활비대출', '⒝전세퇴거용도생활자금대출' 로 나뉘구요. 고객님은 ⒝전세퇴거용도생활자금대출 로써 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받게 되는 것입니다.

 

질문⑤

제가 혹시나 주택을 추가로 구입하고 싶은데, 2주택시에는 기존 주택의 처분조건일 경우에만 주택담보대출을 받을 수 있는거죠?

 

답⑤

네 맞습니다. "1주택자는 주택구입용도로 추가로 주택담보대출을 받을 수 없으며, 기존주택처분약정으로 주택담보대출을 받을 수 있습니다."

 

질문⑥

근데 제가 913대책 Q&A를 보았는데요, 그럼 주거용 오피스텔을 살때는 오피스텔은 주택법 2조에 따른 주택이 아니기 때문에 오피스텔에 대한 담보대출을 추가로 받을 수 있는 거 아닌가요?

 

답⑥

네 DSR 한도 내에서 추가로 받을 수 있습니다.

 

질문⑦

음.. 잠시만요 근데..

DSR이라는게 결국 "가계대출원리금상환액"으로 계산되는거잖아요? 가계대출은 개인대출이고..

그러면 제가 오피스텔을 임대사업자를 내고 사업자대출을 받으면 DSR에 안들어가고 RTI에만 들어가는거 아닌가요?

 

답⑦

오.. 네 맞아요 안들어갑니다.

---

물어볼때, 은행 직원도 놀랐다. 내가 얼마나 별 요상한 질문을 다해댔으면..

 

결론인 즉슨,

 

현재 아파트 1개 갭투자인 상태에서, 추가로 하나(아파트나 오피스텔 등)를 더 사고싶다!

 

① 주택법 2조의 "주택"으로 분류되는 아파트, 도시형생활주택, 빌라, 단독주택 등의 경우에는 2018년 9월 13일 부동산대책에 따라 "1주택 이상의 보유자는 주택담보대출을 받을 수 없다"라는 규정으로 인해 주택담보대출을 받을 수 없다.

 

② 임대사업자 등록을 하지 않은 오피스텔의 경우 주택법 2조에 따른 "주택"이 아니기 때문에 "오피스텔담보대출"을 받을 수 있으며 시세의 70~80%까지 받을 수 있다. 다만 가계대출원리금상환액에 따른 DSR 한도 내에서만 가능하다.

 

③ 임대사업자 등록을 한 오피스텔의 경우 사업자 명목으로 "오피스텔담보대출"을 시세의 70~80%까지 받을 수 있으며, 가계대출이 아닌 사업대출이므로 DSR 한도를 넘어서 오피스텔담보대출을 받을 수 있다. 그러나 RTI비율 규제 내에서 가능하다.