(남캐피탈) 도시개발사업 공부할 때 무조건 필요한 법령 정리!! 곱씹으세요 여러분!!(초심자용)

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

오늘은, 실제 도시개발사업을 진행하면서 벌어지는 일보다, 기본적으로 토지투자에 있어서 반드시 머릿속에 쑤셔넣어야 하는 법령을 포스팅해드립니다.

 

법령을 읽어서 무슨 소용이있느냐? 라고 물어보시는분들은 투자하지마세요

 

재건축이든 도시개발이든 리모델링이든 모두 법을 기반으로 절차가 진행되는건데.. 법령 찾아보고 연결하는거 귀찮더라도 해야합니다 여러분.

 

좀만공부하면 도로가 보이고 도로위에서 운전을할수있는거거든요? 근데 그게 귀찮다고 그냥 산기슭으로 돌진하는거랑 뭐가다르겠습니까?

 

제가 최근 도시개발사업관련해서 일을 했는데 이건진짜 잘알고있으면 좋겠다 생각이들더라구요.. 

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딱~ 법령 문장을 하나하나 음미하면서 음~그렇구나 라고 생각하기만 해보세요. 그게 나중에 궁지에 몰렸을때 갑자기 기억나서 엄청난 도움이 될겁니다.

 

1.구역지정단계 / 2.실시계획단계 / 3.사업시행단계 / 4.준공단계로 나눠 작성하겠습니다.

1. 구역지정단계

<도시개발법>제3조 (도시개발구역의 지정 또는 지정 요청)

국토교통부 장관, 시장(특별시, 광역시, 대도시), 도지사 등은 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에 도시개발구역을 지정할 수 있다. 일반 시장, 군수, 구청장은 시도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.

 

<도시개발법>제7조 (주민등의 의견청취)

도시개발법 제3조에 따라 도시개발구역을 지정하거나 지정요청하려는 경우에는 공람이나 공청회를 통해 주민이나 관계 전문가로부터 의견을 들어야 한다.

 

<도시개발법>제4조 (도시개발구역 지정, 개발계획 수립)

지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당도시개발구역에 대한 "개발계획"을 수립해야 한다.

다만 다음의 경우에는 도시개발구역을 지정한 후에 "개발계획"을 수립할 수 있다.

ⓐ 개발계획에 반영하기 위한 개발계획안을 공모할 경우

ⓑ 녹지, 도시외 등의 지역에 도시개발구역을 지정한 경우

 

<도시개발법>제5조 (개발계획의 상위기본계획)

광역도시계획이나 도시, 군 기본계획이 수립되어 있는 지역에 대하여 개발계획을 수립하려면 개발계획의 내용이 해당 도시기본계획에 들어맞도록 해야한다.

 

개발계획에는 다음의 사항이 포함되어야 한다. 다만 (13)~(16)까지의 내용은 도시개발구역 지정 후에 개발계획에 포함시킬 수 있다.

개발계획에 포함되어야 하는 내용

(1) 도시개발구역의 명칭, 위치 및 면적 (2) 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행 기간 (3) 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 구역으로 결합하여 도시개발사업을 시행하는 경우 그 분할이나 결합에 관한 사항 (4) 도시개발사업의 시행자에 관한 사항 (5) 도시개발사업의 시행방식 (6) 인구수용계획 (7) 토지이용계획 (8) 교통처리계획 (9) 환경보전계획 (10) 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획 (11) 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획 (12) 재원조달계획 (13) 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치해야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획 (14) 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지, 건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 양식업권, 물의 사용에 곤한 권리(이하'토지등')가 있는 경우에는 그 세부항목 (15) 임대주택건설계획 등 세입자 등의 주거 및 생활안정대책 (16) 순환개발 등 단계적 사업추진에 필요한 경우 사업추진계획 등에 관한 사항 (17) 그밖에 대통령령으로 정하는 사항(학교시설계획, 문화재보호계획, 어린이집계획 등)

<도시개발업무지침> 개발계획의 작성 기준 및 방법

개발계획의 작성 기준 및 방법은 국토교통부장관이 정한다(국토교통부 훈령).

도시개발업무지침 중 일부 주제를 발췌한 내용은 다음과 같다.

도시개발업무지침 중 일부

제1편. 총칙 제2편. 개발계획의 수립 제3편. 실시계획 제4편. 환지계획     제3장. 집단환지의 지정      - 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 개발구역 안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다.      - 시행자는 집단환지를 신청한 토지의 권리면적이 환지면적보다 많은 경우에는 권리면적이 높은 순으로 집단환지 대상토지를 선정할 수 있다.     제6장. 체비지의 지정      - "체비지"란 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.      - 시행자는 체비지를 주요 간선도로변 또는 대지의 제곱미터당 단가가 높은 지역에 집중적으로 지정하여서는 아니된다. 제5편. 토지공급 및 사후관리 제6편. 비용분담 등 제7편. 공사계약 및 감리

<도시개발법>제9조 (도시개발지정구역 고시)

지정권자는 도시개발구역을 지정하거나, 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립한 경우 이를 관보나 공보에 고시하고 일반에게 공람시켜야 한다.

 

<도시개발법>제13조 (조합설립의 인가)

조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합설립의 인가를 받아야 한다.

조합설립의 인가를 신청하려면 해당 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2이상에 해당하는 토지 소유자와 그 구역의 토지 소유자 총수의 2분의 1이상의 동의를 받아야 한다.

 

<도시개발법시행령>제31조 (동의자 수 산정 방법)

동의자수 산정방법 등은 도시개발법 시행령 제6조(개발계획의 단계적 수립)의 동의자 수 산정 방법을 준용한다.

토지 소유자는 조합설립인가 신청 전에 조합설립인가 신청에 대한 동의를 철회할 수 있다.

이 경우 그 토지소유자는 동의자 수에서 제외된다.

조합설립인가에 동의한 자로부터 토지를 취득하는 자는 조합설립에 동의한 것으로 본다.

다만 토지를 취득한 자가 조합설립인가 신청 전에 동의를 철회한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

<도시개발법>제11조 (시행자 지정)

수용하는 방식의 도시개발사업의 경우에는 지정권자가 시행자를 지정한다.

다만 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 토지소유자나 조합을 시행자로 지정한다.

 

 

2. 실시계획단계

<도시개발법>제17조 (실시계획의 작성)

시행자는 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성하여야 하며, 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.

 

<도시개발법시행령>제38조 (실시계획의 작성)

실시계획은 개발계획에 맞게 작성해야 한다.

도시개발법 제17조에 따르면 실시계획에는 지구단위계획에 포함되어야 한다.

이 지구단위계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조 2항에 따른 지구단위계획의 수립기준에 따라 작성해야 한다.

 

<도시개발업무지침> 실시계획의 작성 기준 및 방법

실시계획의 작성 및 기준은 개발계획과 같이 도시개발업무지침에 따른다.

특히 환지방식으로 시행할 경우에는 시행자별 규약, 시행규정, 조례, 부담률계산서를 작성해야 하며 부담률계산서에는 다음 사항이 포함되어야 한다.

도시개발업무지침 중 일부

(1) 사업시행 전, 후 토지의 용도별, 지목별 면적비교표 (2) 용도별 체비지조서 (3) 공공용지조서 (4) 부담률계산서 (5) 기타 필요한 사항

 

<도시개발법>제17조 (실시계획의 인가)

시행자는(지정권자가 시행자인 경우에는 제외) 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다.

 

<도시개발법>제18조 (실시계획의 고시)

지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 관보나 공보에 고시하고 일반에게 공람시켜야 한다.

 

 

3. 사업시행단계

<도시개발법>제21조 (도시개발사업의 시행방식)

도시개발법은 시행자가 도시개발구역의 토지 등을 ⓐ수용 또는 사용하는방식이나 ⓑ환지방식 또는 이를 ⓒ혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.

 

<인천광역시 홈페이지>수용 또는 사용에 따른 도시개발사업

사업시행자가 토지 및 지상물에 대한 권리를 전부 매수하는 획일적인 방식

사업시행 전 지가가 저렴, 기존 건물이 적은 지역, 공공용지 확보가 용이, 토지매각

사업시행은 용이하나 막대한 비용이 소요됨

 

<도시개발법>제22조 (토지 등의 수용 또는 사용)

토지 등을 수용 또는 사용하기 위해서는 사업대상면적의 3분의 2이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다.

동의자 수 산정방법 등은 도시개발법 시행령 제6조(개발계획의 단계적 수립)의 동의자 수 산정방법을 준용한다.

 

<도시개발법>제23조 (토지상환채권의 발행)

시행자는 토지 소유자가 원하면 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 사업시행으로 조성된 토지, 건축물로 상환하는 채권(토지상환채권)을 발행할 수 있다.

 

<도시개발법>제24조 (이주대책 등)

시행자는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립, 시행해야 한다.

 

<도시개발법>제25조 (선수금)

시행자는 조성토지 등과 조성되지 않은 토지(이하 '원형지')를 공급받거나 이용하려는 자로부터 지정권자의 승인을 받고 대금의 전부, 일부를 미리 받을 수 있다.

 

<도시개발법>제26조 (조성토지 등의 공급계획)

시행자가 조성토지를 공급하려고 할 때, 조성토지 등의 공급계획을 작성하거나 변경하여 지정권자에게 제출해야 한다.

 

<도시개발법>제53조 (조성토지 등의 준공전 사용)

준공검사 전에는 조성토지(체비지 제외)를 사용할 수 없다. 다만 사업 시행에 지장이 있는 경우에 지정권자로부터 사용허가를 받고는 사용이 가능하다.

 

<인천광역시 홈페이지>환지처분에 따른 도시개발사업

사업 후 개발토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려주는 방식

사업시행 전 지가가 높고 양호건물이 산재, 개발이익이 토지소유자에게 환원

개발재원이 부족한 경우 적용되고 균등한 혜택이 부여되나 권리조정이 어려움

 

<도시개발법>제28조 (환지계획의 작성)

시행자는 도시개발사업의 전부, 일부를 환지방식으로 시행하려면 다음 각호의 항이 포함된 환지계획을 작성하여야 한다.

환지계획의 작성 내역

(1) 환지설계 (2) 필지별로 된 환지명세 (3) 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세 (4) 체비지, 보류지 명세 (5) 입체환지를 계획하는 경우 입체환지용 건축물 명세와 공급방법, 규모에 관한 사항 (6) 그밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

 

<도시개발법>제29조 (환지계획의 인가)

시행자가 환지계획 작성 시 시, 군, 구청장의 인가를 받아야 한다.

 

<도시개발법>제34조 (체비지)

시행자는 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하거나 실시계획 등으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비를 충당할 수 있다.

 

<도시개발법>제35조 (환지 예정지의 지정)

시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다.

 

<도시개발법>제36조 (환지 예정지의 지정의 효과)

환지예정지가 지정이 되면 종전의 토지 소유자와 임차인이 환지예정지의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 해당부분에 대해 종전과 같은 권리를 행사할수 있으며, 종전의 토지는 사용수익할 수 없다.

 

<도시개발법>제40조 (환지처분)

시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.

시행자는 환지처분을 하려는 경우에 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 알리고 공고하여야 한다.

 

<도시개발법>제41조 (청산금)

환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분을 금전으로 청산하여야 한다.

청산금은 환지처분하는 때에 정해야 하나, 환지대상에서 제외한 토지는 청산금을 교부하는 때에 정한다.

 

<도시개발법>제47조 (청산금의 소멸시효)

청산금을 받을 권리나 징수할 권리를 5년간 행사하지 않으면 소멸한다.

 

 

4. 준공단계

<도시개발법>제50조 (준공검사)

시행자가 도시개발사업의 공사를 끝낸 때 공사완료보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 한다.

 

<도시개발법>제52조 (공사완료에 따른 인허가의 의제)

준공검사를 완료하거나 공고할 때, 수도, 하수도, 공유수면 등에 의제되는 인허가에 따른 준공검사, 준공인가 등에 대해 행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 그 준공검사, 준공인가를 받은 것으로 본다.

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여러분 법이란걸 직접 찾아보지 않다가 한번 찾으려그러면 머리가 뽀개질라그럴겁니다.

저도 물론 그렇고요

근데 이게 습관을들이면, 안그런사람과 차이가 엄청납니다.

법이 자기자신을 방어하고 권리를 찾을 수 있는 무기이기 때문입니다.

 

관련 참고할 사이트 몇개 링크걸어드리고 이 포스팅을 마무리하겠습니다!

(1) 인천광역시청(도시개발사업 이해)

www.incheon.go.kr/build/BU040101

>Home>도시개발>도시개발사업의 이해>사업안내 | 도시

 

(2) 법제처(도시개발법)

www.law.go.kr/LSW/lsSc.do?subMenuId=15&query=%EB%8F%84%EC%8B%9C%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EB%B2%95&menuId=1#undefined

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