(남캐피탈) 아파트 가격을 형성하는 "건물, 토지" 가격이 어떻게되는지 알아야합니다 여러분!

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

이글을 읽으면서 주의하셔야할점이 이글은 부동산 폭등론이라는게 아니라는점입니다.

 

아파트 가격이 어떻게 구성되어 있고 우리는 뭘 위해서 투자를하는건지를 분석하고

 

앞으로 투자할때 어떤것을 보고 투자할지 파악하기 위한 글입니다.

 

어떻게 보면 당연한거지만 항상그렇듯이 기본이 가장 중요한거죠. 그래야 의사결정시 흔들리지 않을 수 있는거구요.

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기본적으로 아파트 가격과, 아파트를 구성하고 있는 건물과 토지의 가격추이는 다음과 같습니다.

(이거보고 폭등론자라고 하지마세요. 통화량은 계속 발행됩니다.)

수명이 없는 "토지"의 가격은 통화량의 증가나 개발호재로 계속 올라가고, 수명이 있는 "건물"의 가격은 시간이 지날수록 낙후되어 가치가 낮아집니다.

 

당연한거아냐? 라고생각하실수있는데 다시한번 생각을곱씹어보는거랑 그냥 패스하는거랑 천지차입니다.

 

제가 토지가격을 샘플로 좀 가져왔는데 1990년부터 2020년까지의 미터제곱당 토지가격입니다. 

 

샘플은 다음과 같이 추출했습니다.(제맘대로)

구분	주소	아파트
1	영등포구 여의도동 28	여의도 광장아파트
2	동대문구 청량리동 235-11	청량리 미주아파트
3	노원구 월계동 556	월계주공아파트
4	강남구 대치동 316	은마아파트

미터제곱당 토지가격은 다음과 같습니다.

어때요? 토지가격은 실제로 거의 계속증가하죠??

 

"올랐으니 떨어지겠지"라는 안일한생각은 하면 안됩니다. 

 

아파트가격 자체는 등락이 있게 되더라도 땅은 그렇게보시면 안됩니다.

 

그리고 소위 말하는 "입지가 좋은 동네"일수록 상승률도 엄청난 모습을 보이고 있습니다. 그쵸?

 

은마아파트, 광장아파트가 오른게 미주아파트 월계주공아파트보다 많이 올랐죠?

 

타 아파트단지를까는거 아닙니다. 서울안에 어디라도 가지고 있으면 좋죠. 그치만,

 

제가 얘기드리는건 선택의 우선순위는 입지! 입지! 라는겁니다.

 

제가 신축안살아봐서 얼마나좋은지 그런걸 잘 모르는거일수도 있는데,

 

선택지가 있다면 자신이 선택할수 있는 가장 좋은 입지를 선택하시는게 맞는것같습니다.

 

그 입지가 오르게 될 가격상승률이 앞으로도 가격상승률이 더 클 확률이 높을겁니다.

 

왜냐구요? 입지좋은곳이 더 개발될 확률, 그리고 그 입지가 또 개발될확률이 높기 때문입니다.

(아니라고 못할걸요? 이게 사람의 본능이라)

 

물론 간혹 도시개발사업으로 낙후된곳에 대박을 터뜨리는 사례가 있으나, 그건 개별적으로 토지투자할 때 고려할 사항입니다.

 

결론은, 좋은입지의 토지가격상승률이 더 높고 발전가능성이 더 높으므로 자신이 가진 예산 안에서는 가장 좋은 입지를 선택해야 합니다.