(남캐피탈) [지역주택조합 4탄] 지역주택조합 시행절차!(주택조합설립인가~착공)

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

지난번에는 지역주택조합 3탄을 포스팅했죠

neeew.tistory.com/370

이번에는 마지막으로 지역주택조합 4탄을 포스팅하게 되었습니다.

 

물론 상세하게 들어가면 끝도없지만.. 상세한글보다 가벼운글이 그래도 큰 흐름을 이해하는데는 더 유리하니까.. 그정도로만 봐주시면 될것같습니다.

 

저번시간과 같이.. 다시한번 지역주택조합의 사업시행 절차를 나열해드리겠습니다

 

(1) 토지물색

(2) 주택조합추진위원회(가칭) 임의단체

(3) 주택조합규약 작성

(4) 주택조합 창립총회

(5) 주택조합설립인가

(6) 추가조합원모집

(7) 등록사업자와 협약체결

(8) 사업계획승인

(9) 등록사업자와 공사계약

(10) 착공신고

(11) 사용검사 및 입주

(12) 청산 및 지역주택조합 해산

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이번에는 지난 포스팅에 이어 주요 이슈가될만한 사항을 추가로 정리하겠습니다

 

4. 주택조합설립인가

 

이전까지는 사실 추진위원회단계로 임의단체로써의 지위밖에 가지지 못하기 때문에 뭔가 법률적인 행동을 공식적으로 할 수 있는 주체가 아닙니다. 그래서 지역주택조합의 지위를 공식적으로 인정받기 위해 조합설립인가를 신청해야 합니다.

 

주택조합을 설립, 변경 또는 해산의 인가를 받기 위해서는 인가신청서에 필요한 서류를 첨부하여 주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장,군수,구청장에게 제출하여야 합니다.

(주택조합설립인가신청은 인터넷(세움터 www.eais.go.kr) 로도 도 가능합니다.

 

아! 그리고 지역주택조합은 주택법 제15조에 따른 사업계획승인대상만 가능하므로 300세대 미만의 주상복합아파트는 지역주택사업으로 불가능합니다.

 

이제 주택조합을 설립할 때 필요한서류를 나열해보겠습니다

(1) 창립총회의 회의록

(2) 조합장선출동의서

(3) 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약

(4) 조합원명부

(5) 사업계획서

(6) 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류(토지사용승낙서 포함)

(7) 조합원자격이 있는 자임을 확인하는 서류

 

주택조합을 변경하거나 해산할때는 변경의 내용을 증명하는 서류나 조합원의 동의를 받은 정산서를 첨부하게 되구요.

 

이렇게 지역주택조합이 설립되고 나면, 조합의 법적 지위도 지위지만 조합원의 지위도 더욱 보호받아야 할 필요가 있게 됩니다. 

 

대부분의 지역주택조합이 투명하게 운영되고 있지 않기에.. 주택법에서는 다음의 자료를 작성하고 15일 뒤에 인터넷 등에 공개하여 투명성을 확보하도록 하고 있습니다.

 

(1) 조합규약
(2) 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서

(3) 설계자 등 용역업체 선정 계약서

(4) 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록

(5) 사업시행계획서(조합원 50% 이상 동의로 개략적인 내용만 공개 가능)

(6) 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서

(7) 회계감사보고서

(8) 연간 자금운용계획서

(9) 월별 자금 입출금 명세서

(10) 월별 공사진행에 관한 서류

(11) 일반분양분 분양신청에 관한 서류 및 관련자료

5. 사업계획승인

 

주택조합이 주택건설사업을 추진하는 방법은 다음의 두가지가 있습니다.

(1) 주택조합이 주택건설사업자로 등록한 후 직접 주택건설 시행

(2) 주택조합이 공동으로 건설사업을 진행할 시공능력이 있는 등록사업자를 선정하여 공동사업주체가 되어 주택건설 시공

 

딱봐도 두번째껄로 하겠다~ 라는 느낌은 오시죠?

 

지역주택조합에서는 사업계획승인을 신청할 때, 해당 주택대지건설면적의 95%이상의 토지소유권을 확보하도록 하고, 사업계획 승인 후 잔여 5% 이하에 대한 소유권은 매도청구소송을 통해 확보 가능하도록 하고 있습니다.

 

뭐 자세히 들어가면 여러가지의 경우가 있겠지만 우선은 95% 이상 확보해야 사업계획 승인을 신청할 수 있다~ 라고 알고계시는게 좋겠습니다.

 

여기서, 실제로 지역주택사업을 홍보할때, 사업계획승인 받았다.. 뭐 이런걸로 좀 호갱들을 모집하려고하는게 있을텐데

소유권 95%이상 확보했고 나머지 매도청구하면 된다~ 라고 가볍게 말하는사람들이 있는데 매도청구가 겁나 오래걸릴수가 있습니다? 너무 편하게 리스크가 적구나~ 라고 생각하지 마세요

 

6. 착공

 

주택법에 따르면 사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내에 착공을 해야 한다고 합니다. 

근데 여기서 또 조건이.. 착공하려면 100% 이상의 소유권을 거의 확보하다시피 해야합니다. 안그럼 공사시작 못하는거죠

 

그래요 95%이상 확보하고 5%는 매도청구? 그 5%에 대해서 토지소유자가 매도 합의하거나 매도청구에 대한 법원의 승소판결을 얻어야 공사시작이 가능합니다. 저거 자체가 오래걸릴수가 있어요. 물론 사업 첫단계보다는 리스크가 덜하겠지만...

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이번 포스팅 시리즈였던 "지역주택조합사업"의 이해는 이정도로 마무리하겠습니다 ㅎㅎ

 

여러분들도 보면서 알겠지만 실무로 들어가면 전매제한이든 뭐든 이슈가 굉장히 많아요..

그럼에도 불구하고 이런 기본적인 절차나 각 절차에서 어떤 주의할 점, 어떤 리스크가 있을까? 라는걸 쉬운글로 먼저 파악하지 못한다면 영영 논리를 헤메게 됩니다.

 

그러니, 이번 지역주택조합의 포스팅 시리즈는 지역주택조합이 뭐고 어떤방식으로 진행되고 왜 위험하다 하는지? 에 대해서 초점을 맞춘다면 좋은 글이 될 수 있을 것 같습니다.

 

그러면 다음에는 다른포스팅으로~ ㅎㅎ