(남캐피탈) 무상임차인각서가 뭘까? 경매에서 이런경우가 있는데 ㅎㅎ

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

이번에는 "무상임차인각서"와 관련해서 쉽게 포스팅할 예정입니다.

 

말만 들으면 딱딱하죠.. 무상임차인각서? 뭔가 되게 어려운 용어같다.. 그쵸?

 

 

먼저, 여러분 은행이 주택에 담보대출을 어떻게 해주는지 아세요?

 

뭐 아무것도 안보고 집이 있는것만 보고 대출해주는게 아닙니다.

 

추후 채무자가 대출금을 안갚으면?? 돈가지고 튀면?? 큰일나죠 ㅎㅎ 은행 망합니다.

 

그렇기 때문에 은행은 "근저당권 설정"을 통해 혹시나 채무자가 대출금 안갚더라도 그 주택을 경매로 넘겨서 팔고 대출금을 회수하게 됩니다.

 

그럼 아무때나 그냥 근저당권 설정하면 되지 않느냐? 그게아닙니다. 등기에는 순서가 있어요

 

만약에 3억짜리 주택인데 전세가 2억이 들어가있다? 그럼 은행이 근저당권 설정하고 돈을 많이 빌려줄까요? 아니죠

 

이미 적법하게 전세들어가있는사람은 "주택임대차보호법"의 적용을 받습니다. 경매로 넘어가도 그 전세입자가 돈을 먼저받아요. 은행은 기껏해봤자 1억밖에 못받겠죠.. 이렇게 전세가 들어가있으면 대출 거의 안해준다고 봐야 합니다.

 

그래서 경매할때나.. 전세계약할때나 등기 순서가 중요합니다. 경매에서는 권리분석이라고 하죠..

 

그럼에도 불구하고! 전입자가 있어도 주택담보대출 해주는 경우가 있습니다.

 

그게 무상임차인각서를 작성했을때! 라는 말이죠

 

그림 보시면서 하나씩 설명드릴께요!

무상임차인각서 프로세스

① 주택담보대출 신청

 

부동산소유자 겸 채무자는 주택담보대출받으러 은행에 갑니다.

 

② 전입자 발견

 

은행에서 주택담보대출시에 기본적으로 확인하는 서류가 두개가 있어요.. "전입세대열람원"이랑 "주민등록등,초본"이죠

"전입세대열람원"은 그 집에 누가 세들어있나~ 보는겁니다. 세들어있으면 거의 안해주겠죠.. 돈빌려줬다가 안갚고 튀어서 경매넘어간다.. 그러면 임차인이 먼저 돈가지고 은행은 다 회수 못할건데 왜빌려줍니까

 

"주민등록등,초본"을 확인하는 이유는.. 세대구성원을 파악하는겁니다. 주택의 경우 지금 규제지역에서 2주택부터는 주택담보대출이 아예 금지되어있습니다. 그 2주택인지 여부를 파악하는게 주민등록 등, 초본에 나와있는 사람들을 합한거란 말이죠 ㅎㅎ

 

③ 소명 요청

 

이제 은행이 집주인이자 채무자한테 "얘 뭐냐?"라고 소명요청을 하게됩니다. 

 

④ 그냥 무상임차인이다!

 

은행입장에서는 임대차계약도 체결안되어있고 그냥 전입만해서 살고있는사람이면 문제 없어요.. 왜냐면 대항력이 없거든요. 즉, 혹시나 집이 경매넘어갔을때 "내돈 내놔~"라고 신청 못한다. 라고 보면 됩니다. 은행입장에서는 대출해줄수있죠. 저인간이 전입신고 먼저 해서 날짜가빨라도, 사실 그날짜는 아무효력없는거고 은행이 근저당설정하고 선순위가 되는거죠. 경매넘어가면 은행이 대출금 먼저받는겁니다. 무상임차인? 그럼 해줘야지 이겁니다.

 

⑤ 무상임차인각서 제출

 

근데 어떻게믿습니까? 은행이.. 지들끼리 짜고치는거일수도 있고.. 막말로 은행이 돈빌려줬다가.. 경매넘어갔을때 저 임차인이 "짜잔~ 난 원래 적법한 임차인이었어~" 이러면 은행은 돈 못돌려받습니다.. 그렇기 때문에! 은행은 집주인한테 이럽니다. "무상임차인각서 받아와.." 이게 뭐냐면.. 그 임차인한테 "너 무상임차인이고, 앞으로 뭔일이 생겨도 주택임대차보호법상 권리 행사 못한다?" 이겁니다. 이걸 받아오면 주택담보대출 해주겠다는 거에요. 은행도 리스크 잘 관리 합니다

---

그냥 그런 개념이구나~ 라고만 생각하시면 안되는게.. 이게 진짜 경매넘어가면 그 임차인은 권리 주장을 못합니다. 법원 판결이 나와있어요

 

그럼 행사 안하면돼지.. 어짜피 전세금 월세 준것도없는데.. 라구요?

 

진짜 무상임차인이라면 상관없습니다.. 근데 적법한임차인인데 집주인이 해달라고 해서 해준다면 그게 문제죠

 

이걸 잘 모르는사람들은.. 집주인이 잠깐 돈급하다고 이거 별로 위험한거 아니다~ 라고 "무상임차인각서"에 서명해달라고 합니다. "아이~ 서로 돕고사는거지 왜그럽니까~" 이러고 서명해달라그런다? 집주인 손모가지 뿐지르세요

 

이거 의외로 해주는사람 있습니다.. 자기의 사소한 행동 하나가 자기한테 얼마나 큰 부메랑이 되어오는지.. 싸인하나 잘못했다가 전재산잃어버릴수 있습니다 정신차려야합니다!!

 

무상임차인각서! 꼭 기억하시고.. 무상임차인각서 작성하고 경매넘어가면 돈 못받는다!!! 반드시 기억하세요!