(남캐피탈) [지역주택조합 3탄] 지역주택조합 시행절차!(토지매입~주택조합창립총회)

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다

 

저번에는 지역주택조합 2탄 조합원 관련해서 내용을 포스팅했습니다

neeew.tistory.com/363

(남캐피탈) [지역주택조합 2탄] 지역주택조합의 조합원? 이모저모~

이번에는 지역주택조합사업의 간략한 시행 절차와 절차 중 토지매입단계~주택조합창립총회단계까지의 내용을 알아보도록 하겠습니다

 

본 글은 엄청나게 심도있게 쓰는 글이 아니라, 대략적으로 이런 내용이구나~ 라는 포커스로 쓰는 글이니 감안해서 봐주시면 되겠습니다 ㅎㅎ

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먼저 지역주택조합의 시행방법은 어떻게 될까요?

간단하게

"지역주택조합은 조합원이 토지매입자금과 건축비 등을 부담하고 시공사를 선정하여 사업을 진행한다"

라는겁니다.

 

지역주택조합사업의 시행절차는 다음과 같습니다.

(1) 토지물색

(2) 주택조합추진위원회(가칭) 임의단체

(3) 주택조합규약 작성

(4) 주택조합 창립총회

(5) 주택조합설립인가

(6) 추가조합원모집

(7) 등록사업자와 협약체결

(8) 사업계획승인

(9) 등록사업자와 공사계약

(10) 착공신고

(11) 사용검사 및 입주

(12) 청산 및 지역주택조합 해산

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그럼 이제 중요한 과정 몇가지를 설명드리겠습니다.

 

1. 토지매입

 

보통 주택조합설립인가 이전에는 조합이 없는 상태이므로, 조합원들 개개인이 토지를 보유하고 있습니다.

이후 주택조합설립인가를 받는 조합의 경우 조합명의로 소유권이전등기를 합니다.

이와 동시에 조합원들이 조합에 지분을 신탁하였다는 '신탁등기'를 하는것이 일반적입니다.

 

이런 '신탁등기'는 주택조합의 조합원 소유로 되어있는 토지를 일정기간 주택조합에 관리처분을 시키는 것으로 신탁등기를 하지 않으면 다음과 같은 불편함이 있습니다.

 

- 신축아파트 면적 변경 시 조합원의 대지지분 변동에 따른 등기절차가 복잡하다

- 일반분양자들에 대한 등기이전 절차가 복잡하고 비용이 소요된다.

- 조합원개개인이 사업시행자가 되므로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원이 날인해야 한다.

- 건물사용검사 이후 일반분양자들에 대한 소유권이전등기 시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 한다.

 

자세한 내용은 안따져봐도 말만들어도 복잡해보이죠?

 

2. 주택조합규약의 작성

 

주택조합규약이란 조합의 운영, 결의 방법, 조합원의 권리와 의무 등 근본 원칙을 규정하는 것으로 조합총회의 결의에 따라 정해야 합니다.

 

이후 주택조합설립인가를 받기 위해 관할 시장, 구청장 등에게 제출하는 필수자료기도 합니다.

 

조합 내의 규약인 만큼 조합원들을 구속하는 효과가 있지만 사업내용이 주택법 규정에 위반하거나 사회질서를 해할 우려가 명백하다면 조합원들을 구속할 수는 없습니다.

 

다만, 대부분 규정을 위반하지 않는 선에서 조합원을 구속하고, 이 구속의 강도가 우리가 일반적으로 생각하는 강도 이상이니 "뭐 맘에 안들면 사회질서 해한다고 하지" 이런게 안됩니다.

 

주택법시행령 제20조 제2항에 따르면 조합규약에 포함되어야 하는 사항은 다음과 같습니다.

(1) 조합의 명칭 및 소재지

(2) 조합원의 자격에 관한 사항

(3) 주택건설대지의 위치 및 면적

(4) 조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관한 사항

(5) 조합임원의 수, 업무범위, 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항

(6) 조합원의 비용부담 시기, 절차 및 조합의 회계

(7) 사업의 시행시기 및 시행방법

(8) 총회의 소집절차, 소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

(9) 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

(10) 사업이 종결되었을 때의 청산절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 지급절차

(11) 조합비의 사용명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

(12) 조합규약의 변경절차

(13) 그밖의 조합의 사업추진 및 조합운영을 위해 필요한 사항

 

3. 주택조합창립총회

 

지역주택사업을 진행하다 보면 여러가지 이유로 회의를 열어야 하는 일이 많죠. 이걸 총회라고 하는데 주택조합에서의 총회는 ① 창립총회, ② 정기총회, ③ 임시총회 로 나뉘어집니다. 원칙적으로는 조합장이 소집하고있습니다.

 

창립총회는 말그대로 주택조합을 창립하기 위한 총회입니다. 주택조합을 설립해야 뭔가를 할수 있는데 그에 가장 중요한 총회인거죠. 창립총회는 조합 설립 전 임의단체인 추진위원회 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자, 발기인이 소집합니다.

 

언급한 것처럼 주택조합창립총회는 주택조합설립인가를 받기 위한 필수적인 절차로써, 자세한 내용은 다음 포스팅 [지역주택조합 4탄] 에서 설명드릴 예정입니다.

 

마지막으로 본 포스팅인 [지역주택조합 3탄]에서는 앞으로 지역주택사업을 진행하면서 총회의 의결을 요하는 사항은 다음과 같습니다.(주택법 규칙 제7조 제5항 등)

(1) 조합규약의 변경

(2) 자금의 차입과 방법, 이자율 및 상환방법

(3) 예산으로 정한 사항외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

(4) 시공자의 선정, 변경 및 공사계약의 체결

(5) 조합임원의 선임 및 해임

(6) 사업시행계획의 결정 및 변경

(7) 사업비의 조합원별 분담 명세

(8) 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

(9) 업무대행자의 선정, 변경 및 업무대행계약의 체결

(10) 예산 및 결산의 승인 등

 

그럼 다음 포스팅에서 만나요~

 

(본 포스팅은 국토교통부의 지역주택조합해설서를 참고해서 작성하였습니다)