안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.
2021년 4월 29일, 금융위원회에서 가계부채 관리방안을 발표했습니다(부동산대책).
저는 이제 이걸 딱딱 꼭지별로 내용 전달드릴 예정입니다.
기본적인 정책의 방향은 아래와 같답니다. 근데 의문인게;; 저 3번 "취약부문"에 대한 관리체계 정비는 대출제한이거든요. 저 취약부문이라는게 LH때문에 터진건데 왜 이걸 일반 국민에게 뒤집어 씌우려는건지..;; 갠적으로 좀..;
자그럼 여기 4꼭지(① 가계부채 총량관리, ② DSR 심사, ③ 비은행,비주담대 관리, ④ 주거사다리)로 나누어서 설명드리겠습니다 ㅎ
① 가계부채 총량관리
쉽게 가계부채 줄이겠다. 지금보다 대출 제한하겠다. 이겁니다. 다른것보다 덜중요하니 PASS
② DSR 심사
DSR이란건 공식이 다음과 같습니다.
아.. 별거 없어보인다구요? ㅎㅎ 분자에 자동차할부도 들어갑니다. 여러분이 차를 구입하거나 주택담보대출이나 월마다 나가는 원리금상환액을 저 분자에 다 때려넣으면 됩니다.
이 DSR이라는게, 간단히 말하면
"니가 가진 모든 대출에 대해 소득이 뒷받침되지 않으면 추가 대출 안해준다" 이거입니다. 이걸 강화하겠다는겁니다.
즉, 현행으로는 주택담보대출기준으로 투기과열지구에 시가(매매가아님. KB시세임) 9억 초과하지 않으면 DSR을 안본거죠. 근데 앞으로는? 위에 나와있는것처럼 점점 규제를 강화하게 되는겁니다. DSR규제는 40%로 적용되고있구요.
예를들어, 내가 월소득이 300만원이고, 월 상환액이 180만원이고, 주택담보대출 1억5천만원 있다 칩시다. 계산만 하면 DSR 60%겠죠. 근데 여기서 투기과열지구 9억원 이하주택이나 신용대출이 1억원이 안넘는다?
현재기준으로는 추가 대출 받을수 있죠. 왜냐? 위 기준에 따라 DSR안보기 때문이죠.
근데 3단계인 2023년 7월에는? 대출이 1억원이 넘네? 그럼 DSR봐야지. 어 DSR 60%네? 대출안해줌.
이겁니다;;
그럼 우리는 어떻게 해야하는가?
(1) 대출을 최장기로 늘려서 원리금상환액(분자)을 줄여 DSR을 낮춘다.
(2) 나중에 대출규제('22.07)되니 지금당장 비규제지역 투자해놓는다.
(3) 대출에 대한 원리금상환액(분자)을 줄일수 없으니 소득(분모)을 늘려 DSR을 낮춘다.
(4) 앞으로 현금을 모아놓는다.
(5) 정부가 까라그러면 깐다.
선택은 여러분의 몫...
(여담으로 대출규제 나쁜것만은 아닙니다. 근데 자국민만 제한하고, 지들은 다해쳐먹고 외국인들은 냅두는게 문제죠)
아 추가로 ㅎㅎ 저 분자를 잘 보세요 ㅎㅎ "가계대출" 입니다. "사업자대출"은 DSR에 들어가지 않아요 ㅎㅎ 그래서 부동산 월세받기 위해서는 왠만하면 사업자, 임대사업자등록해서 대출받는게 낫겠네요 ㅎㅎ
아 임대사업자등록도 안되고 임대사업자 대출 막혔다구요? ㅎㅎ 네 주택만요.. 비주택은 안막혔습니다
③ 비은행,비주담대 관리
크.. 나왔죠.. 비은행은 짧게말하면, 지금 은행아닌곳에서 대출 이빠이해주는경향이 있어서 제한시키겠다는거구요.
비주택담보대출 LTV도입.. 비주택이라 함은 토지, 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 오피스 등등이 있겠죠.
이걸 이제 LTV 제한하겠다는..
이게 말이 좀 애매한게.. "주담대 규제체계 도입" 이라고하면 투기과열지구 LTV 40%, 조정지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 60% 이거거든요?ㅎㅎ 근데 "토지거래허가지역 내 신규 비주담대의 경우 LTV 40%"라고하면 서울에서도 토지거래허가지역 아닌곳은 LTV가 원래(60%~70%) 수준이라는건데.. Q&A에도 내용이 없고 대체 뭐가 맞는건지;;
(이정부는 언제뒤통수칠지 모르는게 가장 큰 리스크..)
이걸보고.. 어떤분들은 와 오피스텔 상가 다 망했네~ 라고 하겠지만..
전 전혀 그렇게 생각 안하거든요 ㅎㅎ
그분들께 물어볼게요 ㅎㅎ "당신 부자에요?"
아니겠죠 ㅎㅎ 딱 이 규제가 떴는데 생각이 거기까지밖에 닿지 않으면 부자가 될수 있을리가 없지..
암튼 5월 17일부터 시행이라고 하니까.. 만약 진짜 주택담보대출규제를 적용한다! 면 투기과열지구에 실거주마련하실분은 덜오른 아파텔 좋은거 골라서 헷지해놓는게 나을것같고.. 후자처럼 토지거래허가지역 내에서만 40%를 적용한다면 어느정도 참을수는 있겠네요..
(그래도 사야된다는 점에서는 변함이 없음. 사는 대상과 지역이 뭐냐에 따라 달라지지)
④ 주거사다리
여기서 가장 중요한 내용은, 아래처럼 초장기모기지(40년)를 도입한다. 고 하는거죠. 2021년 하반기중으로 도입한다고 합니다.
제가 제 다른글에서 이런얘길했죠.. "우리나라가 아직 그나마 직장인이 한 나라의 도심에 가족이 살수있는 크기의 집을 살수 있는나라" 인것 같다구요. 이것도 점점 모기지 기간도 길어져서 미국처럼 모든 직장생활을 보내고 나야 대출이 다 상환되는 것처럼.. 우리나라도 가면갈수록 그렇게 될겁니다. 보세요 나왔죠 초장기 모기지..
물론 초장기모기지가 나쁘단건 아닙니다. 초장기로 하면 원리금상환액이 낮아져서 실거주마련하고 싶은사람에게는 어찌보면 사다리역할을 하게 되겠죠..
근데!!!!!!!!
1. LTV자체를 제한해버렸는데 초장기모기지가 뭔상관!?
2. 집값이 낮았었고 오르기시작할때는 대출싹다 제한하면서 집 나중에사라면서 다 오르니까 사라고 모기지받으라고 하는건 뭔 제안!?
이게 문제라는겁니다.
암튼, 이번 정부의 가계부채관리방안의 의도는 알죠;;
의도는 아는데 어떻게 싹다 원인제공자(LH)에 대한 언급은 없고 교묘하게 국민들을 털어먹으려는건지?
의도는 아는데 왜 그땐 대출을 싹다 막았는지?
아니면.. 지금 이렇게 사다리 다 끊어먹고 LH가 똥싸놓은거 국민한테 뒤집어씌우는게 진짜 의도였는지..?
보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회
□ 4.29.(목) 08:30~09:30 경제부총리주재, 제34차 비상경제 중앙대책본부 회의 겸 2021년 제2차 혁신성장전략회의에서 관계기관 합동으로 마련한 ｢가계부채 관리방안｣을 의결하였습니다. ※
www.fsc.go.kr
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