(남캐피탈 기사리뷰) 6억 넘는 주택 살 때 대출 조인다… 서울 아파트 83% 규제 대상(21년 5월)

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다. 

 

4.29 대책으로..앞으로 대출은 크게 줄어들겠구나~ 라는건 대강 아셨겠죠?

 

그걸 간략하게나마 시뮬레이션 돌린 기사 공유드립니다 ㅎ

 

7월부터 신용대출이나 마이너스통장이 있는 사람이 서울 등 부동산 규제지역에서 6억 원이 넘는 집을 살 때 주택담보대출 한도가 수천만 원 줄어든다. 2023년 7월부터는 개인이 받은 대출 총액이 1억 원을 넘으면 깐깐한 대출 규제를 적용받게 된다.

반면 당장 소득이 적은 청년, 서민층은 미래 소득을 인정받아 대출을 더 받을 수 있고 청년과 신혼부부를 위한 만기 40년짜리 모기지도 하반기(7∼12월)에 나온다.

 

→ 하나하나 상세하게 들어가면 복잡해지니까 일단 이 기사만 보고 그렇구나 생각하겠습니다. 6억원이 넘는 집을 살때, DSR을 보게됩니다. DSR을 보면 제가 가진 다른 대출들을 전부~ 다 합쳐서 DSR 남는 부분만큼만 주택담보대출을 해주게되겠죠.. 대신 청년과 신혼부부는 장기모기지가 가능하다~ (40년.. 와 ㄷㄷ)

 

→ 자 그럼 이 의미는?? 아 40~50대 무주택자는 피말리게하는 정책이구나.. 라는겁니다. 40~50대는 진작 집을 샀었어야 한다.. 라는거죠.. 이무슨..;; 40~50대는 국민이아니냐;;

 

DSR는 주택대출, 신용대출, 카드 할부금 등 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값으로, 개인의 상환 능력에 맞게 빌려주는 관리 지표다. 버는 만큼 돈을 빌리게 해 지난해 7.9%였던 가계부채 증가율을 내년까지 4%대로 낮추겠다는 게 당국의 목표다. 이번 대책의 주요 내용을 Q&A로 정리했다.

 

→ DSR낮추는건 무작정 나쁜건 아니지.. 가계대출 터지기 전에 ㅇ관리하는게 맞으니까.. 근데! 자기 집을 이미 가진 사람이라면 대출을 관리시켜주는게 나쁘지 않을 수도 있는데... 이 정부 믿고 2017년부터 집을 안산 사람은?? 이정부는 2017년부터 집값 안정화시키겠다.. 집사는거 기다려달라.. 책임지고 안정화시키겠다.. 그러고 4년을 안샀다.. 지금와서 사려그러니 대출이 안나온댄다.. 이런사람들한테 가장 큰 리스크죠..

 

Q. 개인별 DSR 규제는 어떻게 적용되나.

 

A. 3단계로 나눠 적용된다. 7월부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억 원 초과 집을 살 때 주담대를 받으면 DSR가 40%를 넘을 수 없다. 서울 아파트의 83.5%가 6억 원 초과다. 1억 원 초과 신용대출을 받을 때도 마찬가지다. 내년 7월부터는 총대출액이 2억 원을 초과하면, 2023년 7월부터는 총대출액이 1억 원을 초과할 경우 예외 없이 DSR 40% 규제가 적용된다. 대출총액에는 마이너스통장 한도를 비롯해 카드론, 자동차 할부 등 모든 가계대출이 포함된다. 다만 전세담보대출, 예·적금담보대출처럼 소득 이외의 상환 재원이 있는 대출이나 정책성 서민대출은 제외된다.

 

Q. 7월부터 주담대 한도가 얼마나 줄어드나.

A. 마이너스통장 등 다른 대출이 있으면 영향을 받는다. 연소득 5000만 원 직장인이 한도 5000만 원인 마이너스통장(금리 연 3%)을 갖고 있다고 하자. 현재 서울에 7억 원짜리 아파트를 산다면 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용받아 2억8000만 원까지 대출이 가능하다. 하지만 DSR 40%를 적용하는 7월부터 마이너스통장을 실제 쓰건 안 쓰건 상관없이 상환 기간을 7년으로 적용해 원리금을 따지기 때문에 주담대 한도는 2억3000만 원으로 줄어든다. 2022년 7월부터는 마이너스통장 상환 기간을 5년으로 적용해 주담대는 1억7000만 원으로 더 낮아진다.

 

Q. 신용대출 한도도 줄어드나.

A. 현재 금융사들은 1년마다 갱신하는 마이너스통장 등도 만기 10년을 적용해 DSR를 계산하고 있다. 하지만 7월부터 신용대출 만기를 7년으로, 내년 7월부터 5년으로 간주한다. 10년에 걸쳐 갚는 돈을 5년에 갚으면 연간 상환하는 원리금은 2배로 늘어난다. 연소득 5000만 원 직장인의 신용대출 한도가 1억 원에서 5000만 원으로 사실상 절반으로 줄어든다. 추후 상황을 봐서 2023년 7월부터 신용대출 실제 만기인 1년으로 계산하면 한도가 2000만 원으로 줄 수도 있다.

 

→ 와 신용대출 미쳤따... 지금 많은 직장인들이 신용대출을 받아놨을텐데.. 게다가 주담대도 있을텐데.. 그걸 다 모아놓고 부채를 줄이라고..왘ㅋ

 

→ 근데..이게 이미 받아놓은걸 갱신하는것도 적용하는건가...

 

→ 진짜...와.. 소득을 늘려라.. 이거밖에없네... ㅋㅋ 이제 전세자금대출받아 전세살던사람들도 월세행..

 

Q.현재 소득이 낮은 청년들은 어떻게 하나.

A. 미래 소득이 증가할 가능성이 높은 청년 등에 대해선 DSR 산정 때 ‘장래소득 인정 기준’을 활용한다. 예컨대 만 24세 무주택자 A 씨의 연소득은 현재 3000만 원이지만 향후 예상 소득 증가율(75.4%)을 반영하면 4131만 원이 된다. 이에 따라 주담대 한도도 2억5000만 원에서 3억4850만 원으로 40% 늘어난다. 연령별, 직업별, 숙련도별로 예상 소득 증가율을 반영할 방침이다.

 

→ ㅋㅋㅋㅋ 분명 지금 금융위원회가 청년들은 혜택받을수있다~ 고 하는 저정도??? 저정도 안해줄확률 크다고 생각.. 저기써놓은건 희망회로라고 생각하면될듯

 

Q. 소득 없는 주부, 실직자는 대출을 못 받나.

A. 카드 사용액, 저축액, 금융소득 등 다양한 자료를 활용해 소득을 추정하기로 했다. 근로소득이 없는 주부, 학생, 퇴직자 등도 신용대출을 받을 수 있는 것이다. 예컨대 적금을 매달 50만 원 납부하는 대학생은 ‘민간저축률’을 적용해 1900만 원까지 연소득을 인정받아 최대 5800만 원까지 대출받을 수 있다. 매년 1500만 원의 신용카드를 쓰는 주부 역시 3000만 원까지 소득을 인정받아 최대 9200만 원까지 대출받는다.

 

→ 제가 예전에도 말했죠? ㅋㅋ 이정부는 단서에 단서에 단서에 단서에 단서에 단서에 단서를 적용하기 때문에.. 정책이 누더기가 되고 그로 인해 제대로 작동 안될겁니다. ㅋㅋㅋ 복잡하면 똑똑하고 섬세한거다? 아니죠... ;; 

 

Q. 40년짜리 모기지도 나온다는데….

A. 만 39세 미만인 청년과 혼인 7년 이내 신혼부부는 하반기부터 현행 보금자리론과 적격대출을 만기 40년으로 받을 수 있다. 소득 요건, 집값, 대출 한도 등은 기존 상품과 동일하다. 보금자리론은 연소득 7000만 원 이하, 집값 6억 원 이하 등의 조건을 갖추면 최대 3억 원까지 대출받을 수 있다.

 

→ 그냥 애초에 2017년에 정부 말 안듣고 모기지 풀로 땡겨서 집산게 나았을거임.. 정부? 국가?라고해서 여러분 밥벌이 챙겨주는 존재 아닙니다...

 

Q. 비(非)주택담보대출도 강화되나.

A. 5월부터 모든 금융사에서 토지, 오피스텔, 상가 등 비주담대에 대한 LTV가 최대 70%로 일괄 제한된다. 토지거래허가지역에서는 40%로 더 강화된다. 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 의혹을 계기로 만들어진 대책이다. 다만 농축어업인 등 실수요자는 예외가 인정된다.

 

→ ㅋㅋㅋㅋ LH 직원? 아니지;; 그뒤에는 청와대 참모, 국회의원들이 싹 깔렸을텐데 ㅋㅋ 그리고, 왜 LH가 싼똥을 국민한테 뒤집어씌우지..?';;

 

→ 암튼 정부가 이상한거 만들어놨음.. 근데 이게 밑밥인거같은게.. 아~직은 토지거래허가지역 아니면 70%까지 받을수 있도록 되어있음.. 그럼 어떤 호구들은 "뭐~ 달라진거 없네~" 할수 있겠죠.. 크게 달라진건없지 ㅋㅋ 근데 이걸 바탕으로 이제 정부가 뒤통수치고 조정지역에 또 몇퍼센트로 제한하고, 투기과열지구에 또 몇퍼센트로 제한할 여지가 있다는게 중요한거죠;;

 

→ 그럼.. 지금 주택기준으로 투기과열지구, 조정지역에 계신 무주택자분들은 뭘 해야한다? 저게 언제 갑자기 또 규제지역별로 비주택도 LTV 40%까지 제한해버릴지 모르니.. 미리 주거용 오피스텔을 사서 거주해야 한다! 라고 강요하는건 아니고 제 생각입니다 ㅎㅎ

 

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6억 넘는 주택 살 때 대출 조인다… 서울 아파트 83% 규제 대상