(남캐피탈) 22년부터 DSR 2단계. 오피스텔 분양받을때 이거좀 보고하삼.. 무지성으로 했다가 나락가지말고(Feat. 대출규제)

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

2021년 4월 정부는 가계부채관리방안 발표하면서 3단계로 차주단위 DSR을 시행하겠다고 했습니다

 

지금 규제가 미치는 영향과 앞으로의 뷰 이런걸 저랑 같이 오피스텔 프로젝트하는 클라이언트에게는 장문의 메일을 보내놨습니다 ㅎㅎ

 

이걸 싸그리무시하고 그냥 요새 주거용 오피스텔 시장 좋다고 투자하시는분들이 있으나..

 

ㅎㅎ 나락갑니다 그러다가..

 

저는 이미 2020년부터 주거용 오피스텔들을 담아놓으면서.. 전 항상 담아놓을때 분석을 나름 열심히 하고 하거든요..

 

암튼 오피스텔 관점에서 차주단위 DSR규제를 설명드리면..

 

DSR은 지금 40%로 규정되어 있습니다 DSR은 "연소득" 분의 "가계대출연원리금상환액" 이거로 퍼센트를 계산해요

 

DSR을 떨어트리려면 분자인 가계대출 연원리금상환액을 줄이거나 분모인 연소득을 늘려야죠

 

이 차주단위DSR 규제를 3단계를 걸쳐서 시행한다고합니다

 

2022년 7월에 예정되어있던 2단계를 2022년 1월에 조기시행했죠

 

가계대출 2억원이 넘으면 이 DSR을 적용하겠다는겁니다.

 

DSR은 적용 하냐 안하냐 이 차이입니다 40%는 똑같구요

 

왠만한 부동산사려면 2억원은 대출이 당연히 들어가고..

 

(단!!! 이 DSR을 산정할때 중도금대출, 전세자금대출은 안들어갑니다 ㅎㅎ)

 

신용대출은 DSR 계산시 5년으로 가정해서 분자인 원리금상환액을 계산하고

오피스텔, 상가 등 비주택담보대출은 DSR 계산시 8년으로 가정해서 분자인 원리금상환액을 계산하고

아파트 빌라 등 주택담보대출은 DSR 계산시 실제 원리금상환액을 계산합니다

 

이게 무슨 영향이냐구요?

 

주택은 보통 원리금상환 30년으로 합니다.. 이러면 연소득 1억원이면 6억정도까지는 받을수 있는거에요

 

근데 비주택은?

 

연소득이 5천만원이다??? 1.2억원받으면 DSR 40% 꽉 찹니다

연소득이 1억원이다??? 2.4억원받으면 DSR 40% 꽉찹니다

 

보세요.. 요즘 오피스텔 분양 미쳤따고 평당가가 아파트를 넘어서는 모습을보이는데...

 

암튼 전용 84는 죄다 최소 5억원입니다

 

5억원짜리 중도금대출은 DSR에 안들어가도 나중에 잔금때 중도금대출 다 갚고 잔금대출로 바꿔끼울라면 DSR 들어갑니다..

 

LTV 5억원 * 70% = 3.5억원

DSR = 2.4억원

 

원래 1.5억원 현금만 있으면 처리할수 있는거 2.6억원이 필요한겁니다

 

별거아니라구요??

 

노놉.. DSR은 차주단위입니다.. 모든 가계대출의 합계가 분자에들어가는거에요

 

차량할부?? 다들어갑니다.ㅋㅋㅋ 기존 신용대출?? 당연 다들어가죠... 제가 위에 산정한 한도는 다른 대출 하나도 없을때 가정하는거에요 ㅋㅋ

 

물론 이부분은 국민청원 들어가있습니다

 

지금 주택공급의 약간 물꼬를 튼게 비싸지만 주거용 오피스텔인데 ㅋㅋ

 

아 사업자대출받으면 된다구요? 당연 되죠 근데 언제까지 버티시게..?;;ㅋㅋ 결국 넘김받는 사람도 DSR을 생각해야되는데

 

2021년 말까지 공고난 단지는 중도금, 잔금대출 다 DSR 안봅니다. 잔금대출때도 LTV만 고려하면 되는거죠 이건 굉장한 이득이에요

 

1월 안끝났으니까 2022년에 분양하는거 말고 왠만하면 2021년에 분양한 미분양단지 있으면 그거받아놓으세요;; 

 

자그러면 이제 어떻게 해야돼냐??

 

2가지 수요로 나눌수 있습니다..

 

1. 실거주수요

 

위에 말한대로 어마무시한 현금이 필요합니다.. 입주해야되는데 대출이 별로 안나와요 ㅋㅋ 소득 1억원이면 2.4억원인데.. 연소득 1억원인사람이 나머지금액을 현금으로 가지고 있을지는 미지수죠..

 

사실 실거주수요는 진짜 각오하지않는한 좀..

 

2. 투자수요

 

믿을건 이거뿐.. 위에 말했듯이 전세자금대출은 DSR안들어갑니다 ㅋㅋ 전세 수요가 풍부한 지역이면 분양받고 잔금대출 안치르고 전세세입자 끼워넣으면 되는거죠

 

근데 전세수요가 풍부하지 않은 지역이다? 폭망..... 이제 왠만하면 투자는 이런 수요가 좀 있는 수도권이나 광역시쪽으로만 하시는게 나을듯

 

결론!!! 

 

규제가 과연 풀릴까? 규제 풀리지 않는다면 대출한도 잘 따져보고 진행하자 무지성투자는 나중에 경매꼴난다

 

추가로 기존 대출은 Duration을 늘려라.. 신용대출 이런건 주택담보대출을 더받고 메꾸는게 낫다