(남캐피탈) 현재 부동산 시장에 대한 생각과 나아갈방향 생각!!

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

오늘은 끼적거릴겸 현재 부동산시장이 어떤 상태인 것 같은지, 어떻게 투자를 해야 할것인지 생각나는대로 쓰겠습니다.

 

생각나는대로 쓰는거라 말투가 이상한점 이해좀..

 

 

부동산은 기본적으로 수요와 공급의 영향이 크다는 특성이 있다.

 

경제학시간에 흔히 배웠듯이 공급에 비해 수요가 높은데 따른 "희소성" 이 그 가치를 높여준다.

 

수도권을 제외한 지방같은 경우는 잘 모르겠다. 언론에 따른 내 생각은 서울을 점점 투자하기 힘들게 만드니까 여기저기 번갈아가면서 불장이 되는 것 같다.

 

대구는 수성구, 부산은 해운대구, 광주는 봉선동.. 근데 지방은 적절한 시기에 미리들어가서 투자하는 타이밍을 잡기 어려울 것 같다. 토착민들이 오히려 투자하기 유리하지.. 나도이제 점점능력이 더 쌓이면 지방 토지에 대해서도 공부하고 투자하고 수익을 보도록 노력해야겠다.

 

암튼 대표적으로 서울과 그 인근 수도권(인천, 일산, 판교, 성남, 위례, 남양주 등등)을 보면,

 

플레이어에는 세가지 부류가 있었다. 폭등론자, 중립, 폭락론자..

 

폭락론자는 애초에 전세를 살고 있었을 것이다. 월세살기에는 자기도 아까웠겠지..

폭등론자와 중립은 주택을 어떻게든 마련했을 것이고..

 

전세가가올라오면서 갭이 줄어들면서 이제 아파트가 상승하기 시작했다. 문재인대통령 당선 이후 부동산에 대해 어떻게 정책을 펼칠지 기조는 뻔했지.. 그러고 정부의 23번째대책까지 부동산이 상승했다.

 

이때 대책후 잠깐의 조정이 올때마다 라이트하우스나 도봉박홍기같은 유튜버, 폭락론자는 봐 떨어진다니까를 23번이나 하고 있다. 사기꾼들이지.. 책임질것도 아니면서.. 폭락론을 펼치는건 그래 그렇다 쳐 자기들의견이니까 근데 그걸 진짜 부동산에 대한 지식이 필요하고 집을 마련해야 하는 사람들한테 피해를 주면 안되지 사지말라고하면서..

 

아뭐 계속떨어진다고 말하면 언젠가 떨어지겠지 그리고 부동산 실제로 암흑기였던적이 있으니까.. 근데 장기적으로 보자고.. 근로소득상승률보다 자본소득상승률이 높은건 알겠지? 다른나라를봐라

싱가포르는 국민 대부분이 임대주택산다. 집 있는사람들끼리의 거래가 되는거다. 

미국은 기본 모기지 30년이다. 

유럽보면 월세가 당연하다. 

홍콩은 말할것도 없고

지금 우리나라 정도가 "나는 집을 소유한다는 마인드, 집을 사겠다" 라는 마인드 자체가 있는게 가능성있는것으로 본다

아직 우리세대에서는 가능성있다

근데 나중에? 우리도 저기처럼 월세가 당연한거고..

소름돋는건 지금 정부가 밀고있는 용어인

"집은 사는게(Buy) 아니라 사는(Live) 것이다" 처럼 될수도있다. 어떤 빠가들은 이게 좋다고생각할수있겠지

좀만생각해봐라 살수없고(Can't Buy) 살아야(Must Live) 한다면 너와 니 후세의 미래가 어떻게될지 

의식주는 내가 꼭 가져야 한다 뺏기면 흉기가되어 나에게 돌아온다 의식주로 협박하는놈들이 제일쓰레기같은놈들이다

직장인월급으로 집을 못사는게 말이되냐 라고하지마라 다른나라봐라 "집을 살수 있다고??" 이런다.

직장인 월급으로라도 주택담보대출을 받아서 집을 살수 있는 우리나라정도면 기회가 있는거다

 

요즘에는 임대차 3법으로 인해 전세난이 오고 있다. 물론 정부는 유동성이 풀려서 그런거다라고 유동성탓하는데 유동성은 계속 풀려왔다. 누가봐도 임대차3법을 전후로 급등했다. 아니라고구라치지마라 내가가지고있는 집이 그런걸봤다. 호가기준? 실거래가기준이다.

 

왜 급등했냐? 내가 아까 수요와 공급의 영향이 크다고 했다. 서울 아파트의 희소성으로 인해 그동안 매매가격이 올랐다. 

아니라고하지마라. 정부가 내는 정책마다 대출규제 등 앞으로 서울 아파트 못살거같이 만들어버리는데.. 그게희소해지는거다.

 

서울아파트는 사기 힘든것 이란 생각이 커질수록 가치가 점점높아진다. 왜냐고? 계속말하지만 희소해지기 때문이다.

이번에 그럼 전세가 왜올랐을까? 임대차3법으로 전세기간은 거의 4년이 되었다고 생각하면 된다.

2년에서 4년이 되었다. 전세가 희소해졌을까 안희소해졌을까? 희소해지지? 이게 2년의차이가있을까? 아니다 2년에서 4년이 된것은 난이도가 2+2인 4에서 4+4인 8이 된것이다. 그냥 2년이라고? 너가 이사갈때 과연 2년일때보다 산술급수적으로 전세찾기가 어려울까 기하급수적으로 전세찾기가 어려울까? 조건이 다 맞아야하는데 고작 2+2로 생각하는 호구는 없겠지?

 

전세가 희소해지니까 전세가가 오르는게 맞지 여기에이제 또 머지않아 전세난해결하겠다 뭐하겠다 하는데 부작용 더커질것으로 본다. 공공주택 공급한다고 2023년에 공급한다고 하는데 2023년에 준공시켜서 입주시킬려면 지금당장 착공시작해야되는데 했냐? 안했지? 그리고 한다고 해도 공공주택 들어갈꺼냐? 호들갑떨지마 정부가 아무리 달콤하게 질좋은 공공주택 말해봐. 그리고 거기들어가봐. 너 힘이 있을거같나? 너 맘에 안들거나 돈 좀 더벌면 나가라고할건데?

 

암튼 그동안의 폭락론자와 금전이 부족했던 사람들은 매매를 안하고 전세를 살고 있었을 것이다. 근데 전세난이온다? 전세가 더 오른다. 지금 내가 가지고있는 아파트 갭만해도 내가 2018년 초에 샀을때 갭만큼 줄어들었다. 얘넨 그럼 어딜가야되나?

 

임대차 3법 전까지의 정책은 임대인, 집주인을 괴롭히는 정책이었다고 하면 임대차3법은 폭락론자들이었던 임차인, 그냥 전세살던 임차인까지 괴롭히는 정책이다.

 

그러면 이제 의사결정을 해야지. 아파트값이 너무많이 올랐어 근데 전세값도 엄청올라 그럼 뭘 할까? 월세살아?

나라면 덜오른 투룸 쓰리룸 주거용 오피스텔 괜찮아서 찾아서 거주하겠다. 

떨어지면 어쩌냐? 취득세 어쩌냐? 그만큼은 적어도 오를만한거 사야지 그리고 기다리든가 어짜피 청약도 당분간 거의안될텐데

무엇보다 "내 꺼"를 먼저 가져라. 당신이 혼자산다면 상관없지만 가족이 생긴다면 "내 꺼"가 있는게 장땡이다

가족생기면 전세, 이사 이런거 개스트레스일것이다

그리고 나중에 아파트 사고 오피스텔을 팔아 그러면되지.. 뭐 오피스텔은 잘 안팔린다고? 잘 팔릴만한걸 사라 아래에서 얘기해준다.

또 오피스텔 주택 기산되어서 주택살때 8.8%다?

지금 취득세율 8.8%? 평생유지될것같나? 그래 그렇다면 지금 취득세율 1.1%로 바뀐다면 살수 있나?

8.8% 평생유지된다고 치자. 그럼 취득세율 4.6%인 오피스텔이 반사이익을 볼거라고 생각안하나?

8.8%가 평생유지되든 나중에 바뀌든 아직 오피스텔 인식안좋은 사람들이 많을때가 기회다.

 

내가보기엔 정권바뀌고 정부 부동산규제 싹다풀어버리고 서울 부동산이 희소하지 않게(공급을늘린다 그리고 대출과 규제가 없으니 언제든살수있다는 기대감) 된다면 분명 떨어진다.

그럼 니가 샀던 오피스텔은 얼마나떨어질까? 애초에 오르지도않았으면 크게 떨어지지도 않았겟지. 그건 감안해라

어짜피 지금 다끌어모아도 아파트에 배팅 못할거같다면 대체재로 덜오른 오피스텔이라도 배팅해라 뭐가아깝냐

물가상승률정도로는 오르겠지 생각하고 해라

정권이 안바뀐다? 그럼 실거주할거 사고 들어가서 기다려 지금정부가 원하는대로 공공주택들어가는거보다 내말듣고 괜찮은 주거용오피들어가는게 정신건강에도 좋다

떨어져도 버틸만 하다 라는거 생각하고 들어가면되지 내가보기에도 지금 많다. 내가 사고싶은데 자금이부족해서 못산게 너무 아쉬운게 꽤 있다.

 

그리고 호구같이 임대차3법 철회될거라고 생각하지 않지? 2년에서 4년으로 만들어버렸다. 그것도 법으로. 근데 이게 쉽게 철회되냐? 안된다. 이미 만든거 철회하는건 만드는거보다 사회적파장이 훨씬커서 힘들다

당분간 이 기조 계속된다 정부는 최근에 전세난 안정화시키겠다고했는데 그말을 믿냐 논리가 뭐였는지아냐

 

"임대차3법을 조기에 안착시키고 중산층이 살기에 질좋은 공공주택을 공급해서 전세난을 기필코 안정시키겠다"

 

내가한말아니다 문 프레지던트가 한 말이다.

 

1. 임대차3법때문에 전세난일어난건데 임대차 3법을 안착시키고 전세난을 안정시키겠다? 장난하나? 그러고 전세 겁나올라서 오른상태로 가만히있잖아? 그러면 이제 전세가격 안정화되었다고 자기위로한다 봐라 진짜그런다. 아파트 매매가 올랐을떄도 그랬는데 뭐.. 죽어도 이정부는 임대차3법때문에 전세난생긴거라고 인정 안할거다 이건 얘네 특성이다 옳고그름이아니라.. 유동성탓만계속한다

 

2. 중산층이 살기좋은 공공주택 공급해서 전세난 안정? 그래 이게 내 기준대로 살기좋은 공공주택을 공급한다면 그럴 수 있다. 근데 과연 그럴까? 지금 만들고있는 공공주택들도 질좋다는데? 이정도면 난 안간다. 꼭 정부가 이런거 내면 설레가지고 뭐~ 이제 뭐가 될거같느니 그러는사람들있는데 말은 믿지마 말은.. 행동을믿어라 좀 ㅋㅋ 

정부 고위관계자들이나 정치인들이 어디사는지 좀 봐봐 자기들은 그렇게 얘기하면서 좋은데살잖아 뭐가맞겠나?

그들의 말을 믿지 말고 행동을봐라 공공주택이 그렇게좋으면 자기들은 왜 안사는데? 돈있으니까? 그럼 돈있으면 집 가지는게 맞잖아? 생각을깊게해라

 

암튼 내가지금생각하는 앞으로의 방향성.. 무주택자이고, 집이 필요한 사람이라면 특히 가족들을 데리고 산다면

빌라는 좀 별로다. 왜냐면 주택법을적용받아서 나중에 아파트로 갈아타기 좀 그렇다.

오피스텔. 주거용오피스텔 그리고 잘 골라야한다.

 

지금 오피스텔의 단점? 커버될것이다. 향후에 무슨형태라도 커버가될것이다. 단 입지가 압도적으로 좋은곳만..

 

왠만하면 서울 내, 세대수 많거나 업무지구 접근성 좋은곳, 즉 입지좋은곳, 역세권 이런거 다 맞춰서 들어가라

서울안에서는 여의도, 여의도가기 겁나좋은곳

강남, 강남가기 겁나좋은곳

마곡, 마곡가기 겁나좋은곳

시청, 시청가기 겁나좋은곳

여기서 겁나좋은곳은 자전거출퇴근 가능할만한곳이다.

 

서울 말고? 그래도 세대수 많고 업무지구, 입지좋은곳 역세권 하되, 서울 내보다 기준을 높여라

인천이라고 하면 송도만 투자할 만 할 것이고

일산이라고 하면 킨텍스만 투자할 만 할것이고

판교 있을거고 동탄있을거고 그런식으로 선택해라

 

오피스텔장세가 오면 아파트만큼은 아니지만 오를것같다. 지금은 핫하지 않은 것 같다.

뭐? 핫하지 않은 이유가 있으니 핫하지 않은거라고? 평생 그렇게 이유 갖다붙이면서 살아라. 투자천재냐? 근데 왜 그모양 그꼴?

그리고 진짜 또 말하지만 기억해야 할 것은

부동산은 싸이클을 그리면서 가지만 앞으로는 떨어져도 옛날만큼 사기 힘들것이다.

세계적으로 통화량 공급은 계속된다는걸 기억해라. 그것도 당신 월급 오르는속도보다 더 빨리..

외국을 잘 보고 나중에는 그만큼 집 가지기가 힘들것으로 생각을 해야한다

집사기 점점쉬워질거다에 배팅하지마라 그게 진짜 리스크 테이커다

그리고 폭락론자 되지마라 폭락론자는 막상 떨어져도 더 떨어질것같아서 못사고

올르면 떨어지는 이유 대며서 떨어질거에 배팅해서 못산다.

아직 우리세대에서는 집을 소유하는게 가능하다 그러니 공부하고 행동해야한다

부동산이야 떨어지기도하고 오르기도하지만

극단적으로 평생 폭락론자하다가 죽는것보다는 평생 폭등론자하다가 죽는게 집이라도 남는다

내 집은 내가 가져야 내 가족들을 지키고 내가 적어도 집가지고 누구한테 통제받지 않을 수 있다