(남캐피탈) 세입자가 전세자금대출을받았다? 집주인 이거 모르면 보증금 날립니다

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

정부는 아니라고하지만 임대차3법때문에 전세공급물량이 희소해지면서 전세가격이 폭등을했죠..

 

사실 전세가 폭등 이전에도 전세가는 쉽게 부담할만한 가격은 아니었죠.

 

그래서 사회초년생이든, 신혼부부든 전세자금대출을 받게 될 확률이 높습니다.

 

근데 집주인들은 매물을 내놓을때 전세자금대출을 안해준다.. 뭐 그런매물도 많이 내놓죠.. 왜그러는질 알려드릴께요

 

먼저, 임차인(세입자)이 전세자금대출을 받기 위해 은행에 갑니다.

 

은행에서는 뭐 보증받아야된다.. 해서 "보증료" 라는걸 냅니다.

 

거의 그래요 뭘믿고 빌려주는지 모르니까 보증기관으로부터 보증을 받고 빌려주는겁니다.

 

이걸 보증해주는 보증기관은 크게 3가지가 있어요

 

1. 한국주택금융공사(HF)

 

2. 주택도시보증공사(HUG)

 

3. 서울보증보험(SGI)

 

집주인 입장에서 생각하는거니까 뭐 하나하나 어떤상품이있고 그런건 패스할게요

 

그럼 뭐가 문제가되냐? 

 

세입자의 신용 정도를 넘어서는 전세자금대출에 대해서 금융기관은 채권보전조치(채권양도, 질권설정)를 취하는데,

 

이럴때는 전세 만기가 도래했을때 전세보증금을 "임차인이 아니라 은행"에 돌려줘야합니다.

 

** 그럼 채권양도, 질권설정이 뭔데??

 

(1) 채권양도

 

세입자가 집주인에게 임차보증금을 돌려받을 권리가 있으니까,

 

임차보증금에 대한 채권자는 "세입자", 채무자는 "집주인" 입니다.

 

은행이 이제 "세입자"한테 "그 채권 내놔 우리가 직접회수할꺼야"라고 채권양도를 하도록하는겁니다.

 

걱정은 안하셔도 되는게 세입자가 은행에 채권양도를 하게 되면 은행에서 집주인한테 "채권양도통지서"를 보내게 됩니다.

 

(2) 질권설정(우선변제권)

 

마찬가지로 임차보증금에 대한 채권자는 "세입자", 채무자는 "집주인" 입니다.

 

은행은 "세입자"한테 "너 나중에 전세만기될때 그 돈 너말고 내가먼저받을거야"라고 우선변제하기위해 "질권설정"을 하게 됩니다.

 

질권설정을 할 경우 은행은 집주인에게 "질권설정승낙서"를 보내게 됩니다.

 

우선은 승낙이니까 거부하면 은행이 세입자한테 대출 안해준다고 생각하시면됩니다(예외는있지만..)

 

** 내가 집주인인데 거절하면 안돼? 개귀찮은데

 

노놉.. 채권양도는 통지고.. 질권설정은 민법상 승낙 또는 통지로 효력이 발생하기 때문에 사실상 통지로도 효력있다고 보시면 됩니다.

 

그런데!!!

 

현실은 은행에서 이제 전세자금대출을 하기 위해 임대차계약이 적절한지, 채권양도나 질권설정 해도 될지 집주인한테 연락해서 승낙을 받고는 있습니다. 집주인이 거절하면 은행도 대출 안해주죠.. 사인간의 계약이고 내가하기싫다는데 은행이 마구잡이로 해주면 은행도 민원도 들어올꺼고 임대차계약이 사실인지도 의문이생기고 그러기때문에 그냥 안해주죠. 그런것까지 감안해가면서 해줄필요가 없다고느끼기 때문에..

 

** 그럼 다 채권양도 질권설정이야?? 전세자금대출인데 그냥 임차인한테 돌려주기도 하는데??

 

아까 말한 보증기관중에

 

1. 한국주택금융공사(HF)의 전세 보증 상품은 세입자의 순수 신용만으로 보증해줍니다. 이경우에는 다른 채권보전조치를 취하지 않기 때문에 나중에 보증금을 세입자한테 돌려줘도 되는거죠.

 

2. 주택금융보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 전세 보증 상품은 채권보전조치를 취합니다. 채권양도든 질권설정이든.. 

 

은행에서도 소득수준이나 이사가려는 집 보증금이나 그런걸 따져서 어디서 보증을 받아야 할지 말해줍니다.

 

** 주의할 필요 있나? 그냥 등기부등본 한번 떼서 보면 되는거아니야?

 

등기부등본에 안나옵니다.. 은행에서 내용증명으로 보내주는 채권양도통지서나 질권설정승낙, 통지서 가지고 있으셔야해요.. 안그럼 나중에 까먹습니다.

 

중간에 전세낀물건 매입할때 잘 확인해보세요. 이전 집주인이 받아놓았고 매매할때 여러분한테 통지서 줬을꺼에요..

 

사실 은행에서 전세만료 전이거나 세입자가 이사갈려고하면 다시한번 통지해주긴 하는데 전세 만료 한참전에 세입자 빠르게 나가겠다그러면 통지도 못받고 돈도 날리는겁니다.

 

** 채권양도, 질권설정 해도 세입자한테 주면 되잖아? 세입자가 은행에 갚을건데..

 

채권양도통지서, 질권설정통지 승낙서 잘 살펴보세요.. 바뀐 채권자는 은행입니다. 세입자는 아무것도아니에요. 

대놓고 은행에 반환해야한다. 못받은만큼 집주인한테 청구한다고 써있을겁니다.

 

아까말했듯이 한국주택금융공사(HF)의 보증이면 세입자한테 줘도 상관없는데

주택금융보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 보증이면 은행에 줘야 합니다.

 

세입자한테 주면 어떻게 되냐구요? 그냥 타인한테 돈준겁니다. 물론 세입자가 은행에게 돌려주면 상관없지만 안돌려주고 잠수탄다? 그럼 집주인이 다 갚아야해요. 세입자한테 돈 다줫는데 갚으라고?? 집주인이 잘못준거지 은행에 갚아야 하는건 맞습니다.

 

세입자가 은행에 안돌려주면 이제 신용관리를하겠죠 근데 그냥 신용불량자 되더라도 먹튀해버리면 답이 없다니까요..

 

** 아하 그럼 전세자금대출 못받게해야겠다 ㅎㅎ그 귀찮은거

 

전세금액이 싸면 상관없는데.. 비싸면 대출받겠죠. 전세자금대출 못받게하면 집주인 집에 제돈주고 들어갈수있는 사람이 얼마나 있을라나..

 

결론: 그럼어떻게하라고.........

 

전세자금대출은 집주인측면에서 허용하는게 나을수도 있습니다. 전세가가 안높으면 일반 신용으로 전세자금대출이 되겠지만.. 전세가가 많이 높으면 채권양도, 질권설정 등의 채권보전조치를 취하는 전세자금대출이 나오겠죠..

 

전세가가 안높아도 상관없으니.. 전세자금대출 아예 못받게하고싶다??

 

-> 애초에 매물 내놓을때 전세자금대출 협조 안하는 조건으로 매물을 내놓으세요. 그리고 특약사항에 "임대인은 전세자금대출에 협조하지 않는다." 정도로 쓰시구요

 

전세가가 안높아도 상관없으니.. 채권양도, 질권설정 말고.. 일반 전세자금대출만 하면 안되나?

 

-> 계약서 특약사항에 "임대인은 전세자금대출에 협조한다(단, 채권양도, 질권설정 방식의 전세자금대출은 제외)." 정도로 쓰세요. 다만.. 전세자금대출에 협조한다는 것 자체가 채권양도, 질권설정 모두 포함한 것이기 때문에 덜 유효할수도 있습니다.

 

전세가 높이고 싶고.. 빨리 전세 들이고싶으니 왠만하면 채권양도, 질권설정 해야겠다..

 

-> 승낙하세요. 그리고 채권양도, 질권설정 통지, 승낙서 보관하세요. 기억하세요. 엑셀로 정리하세요. 그러고 아예 구조화시키세요.

 

"임차인이 나간다그런다? -> 전세자금대출 받았나? -> 받았으면 채권양도, 질권설정 했나? -> 그럼 설정한 부분만 빼고 임차인한테 돌려줘야겠다." 

 

왠만하면 엑셀쓰실수있으시면 자기가 가지고 세를 주는 물건들은 엑셀로 관리하세요

이런거 보면 월세로 돌리는게 제일 편할수도...ㅎㅎ