(남캐피탈) 앞으로 "주택담보대출>신용대출" 입니다(Feat. DSR)

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

얼마전에 4.29 가계부채관리방안에 대해 간략하게 요약하는 방식으로 글 한번 올려드렸었죠 ㅎㅎ

 

이번에는.. 투자자로써 어떻게 대응해야 할까? 라는 측면에서 4.29 대책을 살펴보겠습니다.

 

그 중에서도 "차주단위 DSR 확대" 이게 중요할 거 같습니다. 부동산에는 특히 영끌러가 많기 때문에..

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먼저 현재 DSR은 40%로 유지되고 있습니다. 연간 버는 소득 대비 원리금상환액 비율이 40% 이내여야 한다는 말이죠

 

정책 자체는 나쁘지 않아요 가계부채 관리하기 위한거니까요.. 근데 그 적용 시기나 적용하는 사람의 의도가 나쁠수 있는거죠..

 

다만 현재는 모든 대출에 대해 DSR을 적용하는게 아니라 커트라인을 둬서 그 커트라인을 넘지 않으면 DSR을 안보고 있습니다. 정부는 4.29 대책으로 "차주단위 DSR을 단계적으로 확대"하겠다고 했구요.

 

즉, 현행으로는 DSR 40%를 판단하는 커트라인이 높았으나, 단계적으로 그 커트라인을 낮춰 DSR 40%를 판단하게 되는 범위를 넓히겠다. 는 의미입니다. 4.29 대책 발췌한 내용은 아래와 같습니다.

현행으로는 ① 주택담보대출의 경우 투기과열지구에 KB시세 9억원 초과 주택의 대출을 받을 때, ② 신용대출의 경우 연소득이 8천만원 초과하면서 신용대출금액이 1억원 초과할 때 DSR 40%를 판단하고 있습니다.

 

이제 2023년 7월까지 확대될 경우 주택담보대출이든 신용대출이든 대출액이 1억원을 초과하면 DSR 40%를 보는 커트라인에 들어가는겁니다. 간단하게 말하면 사회생활하는 사람의 대부분은 2023년 7월부터 DSR 40% 적용받는다. 라고 보시면 됩니다.

 

다만, 정부는 4.29 대책 Q&A에서 다음과 같은 대출은 DSR 40% 산정하지 않겠다고 예외를 두었습니다.

(전세대출이 DSR적용제외네요.. 전세대출 폭증할 삘..)

이렇게 2023년까지 정부가 계획한대로 DSR 40% 범위를 확대할 경우에 주택담보대출보다 신용대출에 크게 영향이 생길수 있습니다.

 

먼저, DSR공식을 한번 살펴보죠

즉, DSR을 낮추기 위해서는 ① 분모인 연간소득을 늘리거나, ② 분자인 가계대출 원리금상환액을 줄여야 합니다. 

 

대부분 연간소득을 급격하게 올리는게 힘들기 때문에, 현실적으로 ② 분자인 가계대출 원리금상환액을 줄여야 하겠네요..

 

위에 설명했다시피 2023년 7월부터는 주택담보대출이든 신용대출이든 합해서 대출액이 1억원 초과할 경우 DSR 40%를 보겠다 했습니다.

 

이때 주택담보대출은 만기를 30년까지 늘려서 원리금상환액을 희석화하여 DSR을 낮출 수 있습니다. 반면, 만기상환 신용대출의 실제 만기는 1년이고 매년 연장하는 방식인데 현재는 신용대출 DSR 산정시 만기를 10년으로 가정했으나 이 만기를 단계적으로 단축하겠다 합니다.

간단하게 무슨말이냐 하면, 아무것도 안해도 만기상환 신용대출의 적용 만기가 10년에서 5년으로, 그다음은 실제 약정만기로 줄어들면서 분자인 원리금상환액이 커져 DSR이 점점 증가하게 된다는 의미입니다.

 

DSR이 늘어난다는건 앞으로 대출 더 못받으신다. 라는 의미라는거 머릿속에 박아놓으셔야 합니다.

 

앞으로는 DSR이 적용된다 치고, ① 일반적으로 만기가 짧은 신용대출이 ② 만기가 긴 주택담보대출보다 DSR에 불리한 영향을 미치는 정도가 크기 때문에 불리한 조건에 놓이게 된다는 점 기억하셔야 합니다.

 

(여담으로, 두마디만 더 하겠습니다. ① 집있으신 분들은 주택담보대출을 받아서 만기를 길게 주고 신용대출을 상환하는 방법이 좋게 될 것 같다. ② 전세자금대출은 그 목적상 DSR에서 제외하는게 맞긴 하지만 역효과로 폭증해서 집값을 더 상향평준화 하게 되지 않을까..라는 우려가 생기네요)