전입신고와 확정일자의 의미와 하는 이유

안녕하세요 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

많은 사람들이 전세나 월세계약을 할 때, 기계적으로 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되는데요.

 

사실 이게 절차만 기계적으로 해도 될만큼 어렵지 않아 사소한 것이지,

 

실제 전입신고와 확정일자의 의미는 여러분의 재산에 큰 영향을 미칩니다.

 

결론부터 말씀드리면, 우리가 "전입신고"하고 "확정일자"받는 이유는 "대항력" 과 "우선변제권" 모두를 얻기 위해서입니다.

 

아래에서 전입신고와 확정일자가 갖는 의미와 각각 어떤 효력을 가지고 있고, 하는 이유를 쉽게 풀어 포스팅하겠습니다.

 

1. 전입신고

1-1 전입신고의 뜻이 무엇인가요?

 

전입신고는 거주지를 이동할 때, 해당 시장, 구청장 등에게 거주지의 이동에 대해 신고하는 것으로써 전입 후 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다.(『주민등록법』 제10조, 제11조 및 제16조 1항)

 

1-2 그럼 전입신고를 왜 하는것인가요?

 

누군가가 갑자기 들어와서 "너 여기 살고있는거 맞아?" 라고 물어보면 내밀 수 있는 증거가 있어야 합니다.

 

내가 여기 떳떳하게 전세나 월세계약해서 들어와 살고 있는 것이다. 라는 것을 보여줘야하는데 이것은 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리입니다.

 

이렇게 주택임대차보호법에 의한 권리를 행사할 수 있는 능력인 "대항력"을 가지기 위해 전입신고를 합니다.

 

1-3 대항력은 무엇이고 대항력이 전입신고하면 바로 생기나요?

 

『주택임대차보호법』 제3조에 따르면,

 

"대항력"이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

 

그리고, 이 대항력은 ⓐ주택의 인도 ⓑ주민등록을 마친 때에 그 다음날 부터 대항력이 생깁니다.

 

ⓐ주택의 인도 라는 것은, 임차인이 점유를 함으로써 생기게 됩니다.

 

ⓑ주민등록 이라는 것은, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보아 전입신고와 같은 의미라고 보시면 됩니다. 

 

1-4 관련 판례 사례

 

① 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록(전입신고)을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다.

(대법원 1998. 1.23 선고 97다43468 판결)

 

② 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다.

(대법원 1996. 1.26 선고 95다30338 판결)

 

2. 확정일자

2-1 확정일자는 무엇인가요?

 

"확정일자"란 주택임대차계약이 존재한다 라는 것이 법률상 인정되는 날짜이며,

 

"확정일자" 이후에 임차보증금 액수를 사후에 변경하거나 날짜를 소급하여 계약서를 작성하는 등의 행위를 방지하기 위한 제도입니다.

(대법원 판례 참고)

 

2-2 그럼 확정일자는 왜 받는 것인가요?

 

결론적으로 계약 날짜를 법률적으로 인정받음으로써 "우선변제권" 을 받기 위함입니다.

 

2-3 우선변제권이 무엇인가요?

 

『주택임대차보호법』 제3조에 따르면 "우선변제권"은 임차주택이 경매, 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

2-3 그럼 우선변제권은 확정일자만 받으면 되는 것인가요?

 

『주택임대차보호법』 제3조에 따르면 "우선변제권"은 임차인이

 

① 대항력(주택의 인도(점유) 및 전입신고) ② 확정일자를 모두 갖춘 경우에 취득됩니다.