서울아파트가격 상승률 0.1%, 낮은게 아닙니다.

 

"이번주 서울아파트가격 상승률은 0.1% 입니다."

 

안녕하세요 여러분, 남캐피탈의 "부동산길드(Guild)"입니다.

 

다들 한번쯤은 뉴스나 기사에서 "이번주 서울아파트가격 상승률은 얼마입니다" 라는 말을 한두번씩은 들어봤을텐데요.

 

만약 이번주 서울아파트가격상승률이 0.1% 이라면 여러분은 어떻게 반응하시나요?

 

"서울아파트가격이 1억원이면 이번주에는 1억 10만원으로 올랐구나, 얼마 안올랐네" 라고 반응하시나요?

 

그럴 수 있습니다. 우리에게 상승률과 하락률이란 주가의 상승 및 하락률이 가장 먼저 생각날테니까요.

 

하지만! "부동산의 상승률 및 하락률"은 "주가의 상승률 및 하락률"과 다릅니다.

 

부동산의 상승률과 하락률은 "개별 물건의 시세"가 아니라 "지역 전체"로 산정합니다.

 

쉽게말하면, 주식 "한 주의 시세"가 아니라 "시가총액" 기준으로 상승 및 하락률을 산정한다는 의미입니다.

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예를 들어,

 

A구 에는 100세대의 아파트가 있습니다. 1세대당 현재 시세는 "100,000,000원" 입니다.

 

※ 예시1) 이번주에 1세대가 거래된 경우

 

이번주에 A구에서는 1세대의 아파트가 "110,000,000원"에 거래되었습니다.

 

그렇다면 이번주 A구의 아파트 가격 상승률은 "10,000,000원"이 상승하였으니까 10%로 발표할까요?

 

아닙니다. 이 경우 아파트 가격 상승률의 산정 방식은 다음과 같습니다.

 

"저번주" A구의 아파트 전체 가격은 "10,000,000,000원"(백억원)입니다.

"이번주" A구의 아파트 전체 가격은 "10,010,000,000원"(백억천만원)입니다.

"이번주" A구는 "저번주"에 비해 아파트 총 가격이 백억원에서 백억천만원으로 상승해 0.1%의 상승률을 기록했습니다.

 

※ 예시2) 이번주에 10세대가 거래된 경우

 

이번주에 A구에서는 10세대의 아파트가 "101,000,000원"에 거래되었습니다.

 

그렇다면 이번주 A구의 아파트 가격 상승률은 "1,000,000원"이 상승하였으니까 1%로 발표할까요?

 

아닙니다. 이 경우 아파트 가격 상승률의 산정 방식은 다음과 같습니다.

 

"저번주" A구의 아파트 전체 가격은 "10,000,000,000원"(백억원)입니다.

"이번주" A구의 아파트 전체 가격은 "10,010,000,000원"(백억천만원)입니다.

"이번주" A구는 "저번주"에 비해 아파트 총 가격이 백억원에서 백억천만원으로 상승해 0.1%의 상승률을 기록했습니다.

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어떤가요? 두 경우 모두 0.1%의 상승률을 기록하였는데, 매매된 거래금액이 다르죠?

(예시1: 110,000,000원, 예시2: 101,000,000원)

 

아파트 가격 상승률은 실제 거래된 "시가총액" 기준으로 계산을 하기 때문에 몇세대나 거래가 되었는지에 따라 상승률에

 

미치는 영향이 달라집니다.

(예시1: 1건, 예시2: 10건)

 

여기서,

 

"예시 1의 경우, 고작 1세대가 110,000,000원에 거래되었잖아? 나머지 99세대가 100,000,000원에 팔릴수도 있잖아."

 

이라고 생각하실 수 있는데,

 

생각해보세요. 예시1의 경우에 1세대가 110,000,000원에 거래가 된다면, 나머지 99세대도 110,000,000원이나 그 이상으로 매물을 내놓을 것입니다.

 

이번주에 1세대만 거래가 되었다 하더라도, 이 이후에 거래가 되든 말든 가격은 110,000,000원이나 그 이상이라는 거죠.

 

예시2의 경우에도 마찬가지로 10세대가 101,000,000원에 거래가 된다면, 나머지 90세대도 이후에 거래가 되든 말든 가

 

격은 101,000,000원이나 그 이상으로 책정됩니다. 

 

설령 금융위기가 오는 등 이후 부동산 가격이 떨어진다면 매물가격이 낮아질 수는 있겠지만 일반적인 경우에는 새로 거래된 가격이 "시세"가 됩니다.

 

이렇게 새로 거래가 되는 가격을 "잠재시가총액"이라고 한다면

 

예시1의 잠재시가총액은 110,000,000원 * 100세대 = 11,000,000,000원 입니다. 

예시2의 잠재시가총액은 101,000,000원 * 100세대 = 10,100,000,000원 입니다.

 

잠재시가총액을 고려하여 산정한 아파트가격 상승률은 예시1은 10%, 예시2는 1%입니다.

 

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따라서, 여러분이 앞으로 "서울아파트가격 상승률이 XX%이다"라는 말을 접할 때에는,

 

이번 글과 같이 거래량이 적냐, 많냐에 따라 실제로 상승률은 크게 차이가 나기 때문에

 

반드시 거래량도 같이 체크하셔서 좀 더 현명한 판단을 하시길 바랍니다.