부동산 취득세, 보유세, 양도세 간단 이해 정리

 

안녕하세요 여러분, 부동산길드의 남캐피탈입니다.

 

이번 포스팅은 부동산을 취득, 보유, 매각 시에 발생하는 세금 관련된 포스팅입니다.

 

각 세금별로 세세하게 분석한다기보다 "이러이러한 세금이 부과될 것이다"라는 정도로 봐주시면 될것 같습니다.

 

1. 부동산 취득시 - 취득세

먼저 조세를 징수하는 주체가 국가냐 또는 지방정부냐에 따라 국세와 지방세로 나뉘는데, 취득세는 지방세에 해당합니다.

 

(1) 취득이란 무엇인가?

지방세법 제 6조(정의) 1항에 따르면 "취득"이란 다음과 같이 정의하고 있습니다.

 

『지방세법 제6조 1항』
"취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득, 또는 유상, 무상의 모든 취득을 말한다.

 

이는 특히 법 조문에 의한 형식적인 취득 뿐만 아니라 실질적으로 취득인 경우에도 취득으로 보기 때문에 왠만하면 취득세는 피할 수 없다고 생각하시면 됩니다.

(일부 신탁이나, SOC등 취득이라고 보지 않는 경우가 있으나, 우리와는 해당되지 않으니 신경안쓰셔도 됩니다.)

 

(2) 취득세의 납세의무자는 누구인가?

지방세법 제7조(납세의무자) 1항에 따르면 다음과 같은 자가 취득세를 납부해야 합니다.

 

『지방세법 제7조 1항』
취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과한다.

 

(3) 취득세율은 얼마인가?

다른 포스팅에서 더 상세하게 다룰 예정입니다.

 

간단하게 말하면 2020년 7월 10일 부동산 대책 이후로 매입한 부분에 대해서는

 

① 주택의 경우(아파트, 빌라, 도시형생활주택)

구분	1주택	2주택	3주택	4주택 이상
개인	1%~3%	8%	12%	12%
법인	12%	12%	12%	12%

 

② 주택이 아닌 경우(오피스텔(주거용 포함), 상가, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 토지 등)

구분	1개	2개	3개	4개 이상
개인	4%	4%	4%	4%
법인	4%	4%	4%	4%

 

여기에 농어촌특별세와 교육세를 합하여 납부하게 됩니다.

 

(3) 어디에 언제까지 납부해야 하는가?

 

지방세법 제8조에 따르면 부동산의 경우 "해당 부동산의 소재지"이며, 

 

지방세법 제20조에 따르면 "잔금을 지급한날과 등기 접수일 중 빠른날로부터 60일 이내"에 납부해야 합니다.

(사실 법무사를 끼고 하면 법무사가 알아서 다 해주죠)

2. 부동산 보유시 - 재산세, 종합부동산세(보유세)

- 재산세

재산세도 취득세와 마찬가지로 지방세법에 그 근거내용이 있습니다.

 

(1) 재산세의 과세대상

재산세의 과세대상은 다음과 같습니다.

 

『지방세법 제105조』
재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 한다.

 

오피스텔의 경우에는 세입자가 전입신고를 하게되면 자동으로 주택으로 간주가 됩니다.

 

(2) 재산세 납세의무자

재산세 납세의무자는 다음과 같으며, 물건 자체에 부과하는 세금이기 때문에 부부가 각각 가지고 있으면 각각이 납세의무자이지 합산과세하지 않습니다.

 

『지방세법 제107조』
재산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

 

또한 과세기준일이 6월 1일이기 때문에 5월말에 여러분이 취득을 하면 6월 1일에 여러분이 소유자라서 전체분을 다 내는 겁니다.

 

(3) 과세표준 및 세율

모든 세금이 과세표준 X 세율 로 계산이 됩니다. 재산세의 경우 지방세법 제 110조에 과세표준을 다음과 같이 정의하고 있습니다.

 

"과세표준: 공시지가 X 공정시장가액비율(현재 토지 및 건축물: 70%, 주택 60%)을 곱한 금액"

 

이에 대한 세율은 지방세법 제 111조에 다음과 같이 나열하고 있습니다.

 

과세표준	세율
6천만원 이하	0.1%
6천만원 초과~1억5천만원 이하	60,000원+6천만원 초과금액의 0.15%
1억5천만원 초과~3억원 이하	195,000원+1억5천만원 초과금액의 0.25%
3억원 초과	570,000원+3억원 초과금액의 0.4%

 

(4) 어디에 언제까지 납부해야 하는가?

다른지역은 잘 모르겠으나, 서울은 "서울시세금납부"(STAX) 어플로 자동으로 고지가 되어 이체로 바로 납부할 수 있습니다.

 

법령상 지방세법 제 108조에 따르면 재산세의 납세지는 "해당 부동산 소재지"입니다.

 

또한 지방세법 제 115조에 따라 일반적인 주택의 경우 납부 기한은 

 

1/2 에 해당하는 부분은 7월 16일~7월 31일

나머지 1/2는 9월 16일~9월 30일 입니다.

 

- 종합부동산세

관련 법률은 종합부동산세법이며, 동법 1조에 따른 종합부동산세의 목적은 다음과 같다고 합니다.

 

"고액의 부동산 보유자에 대해 종합부동산세를 부과하여 조세부담의 형평성을 제고, 부동산 가격안정을 도모해 지방재정의 균형발전과 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있다"

 

(1) 과세기준일은 언제이고 어디서 납부하게 되는지?

종합부동산세법 제3조, 제4조에 따르면,

 

종합부동산세의 과세기준일은 재산세의 과세기준일을 따른다고 하며(6월 1일), 인별로 과세하기 때문에 납세자의 주소지에서 납부하게 됩니다.

 

(2) 과세구분

종합부동산세법 제5조에 따르면,

 

주택과 토지분 종합합산세액, 토지분 별도합산세액 이 세 분류로 과세한다고 합니다.

 

(3) 납세의무자

종합부동산세법 제7조에 따르면,

 

"재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자"를 납세의무자로 하고 있습니다.

 

(기존에는 세대원 모두의 주택의 공시가격을 합산하였으나, 헌법재판소의 위헌결정으로 각각 인별로 과세하고 있습니다.)

 

(4) 과세표준 및 세율(2020.7.10대책 반영)

종합부동산세법 제13조, 제14조에 나와있는데, 이 포스팅에서는 일일이 상세하게 다루지는 않겠습니다.

 

토지를 제외하고 주택만을 간단히 설명하면 다음과 같습니다.

 

구분		분류
공시가격		주택공시가격
- 공제액		6억원(1세대 1주택 9억원)
x 공정시장가액비율		90%(21년 95%, 22년 100%)
과세표준		주택분과세표준
세율	일반	0.6%~3%
	3주택 or 조정지역 2주택 이상	1.2%~6%

 

(5) 언제까지 납부해야 하는가?

종합부동산세법 제16조에 의하면,

 

해당연도 12월 1일~12월 15일을 기한으로 종합부동산세를 납부해야 합니다.

 

3. 부동산 매각시 - 양도소득세

부동산을 매각할 경우에는 소득세법에 의한 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

사실 이부분은 크게 계산할 부분이 많아 따로한번 길게 포스팅을 해야 할 필요는 있지만, 여기서는 간단하게 설명드리겠습니다.

 

(1) 양도소득세란 무엇인가?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 같은 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금.

 

따라서 이익이 발생하지 않거나 손해를 본 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

 

(2) 양도소득세 과세 대상

토지, 건물, 분양권, 입주권, 일부 주식, 파생상품 등 여러가지가 있습니다.

 

(3) 비과세되는 경우(1세대 1주택)

1세대 1주택의 경우 2년이상 보유하고 2년이상 거주한 경우에는 양도세가 비과세됩니다.

 

하지만, 양도 당시 매각 실제 거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됩니다.

 

(4) 세율

양도소득세는 세액계산 흐름도가 있으나, 본 포스팅에서는 다루지 않고 세율과 관련해서도 간단하게 주택의 경우에만 설명드리겠습니다.

 

- 1세대 1주택의 경우

위에서 말한 비과세요건을 충족하지 않는 경우에는 보유기간에 따라 양도차익의 24~80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

 

- 일시적 2주택인 경우

부동산세법이 누더기가 되어가면서 복잡해지고 있지만, 우선은 이사갈집을 구입하고 난 뒤 3년 이내에 기존 집을 팔면 1세대 1주택 규정을 적용받습니다.

 

현재 적용되는 주택과 관련된 양도소득세율은 다음과 같습니다.

 

현재규정	1주택	2주택	3주택 이상
보유기간 1년 미만	50%	50%	50%
보유기간 2년 미만	40%	40%	40%
보유기간 2년 이상	기본세율(6%~42%)	기본세율(6%~42%)+10%	기본세율(6%~42%)+20%

 

정부가 2020년 7월 10일 부동산대책을 발표하면서 2021년 6월 1일 이후부터는 다음 세율이 적용될 예정입니다.

7.10대책(21.6.1 이후)	1주택	2주택	3주택 이상
보유기간 1년미만	50%	70%	70%
보유기간 2년미만	40%	60%	60%
보유기간 2년이상	기본세율(6%~42%)	기본세율(6%~42%)+20%	기본세율(6%~42%)+30%

 

 

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간단하게나마 부동산 관련된 세금 종류를 훑어보았습니다.

 

마지막으로 다시 정리하면 단계별로 다음과 같은 세금을 고려하셔야 하는걸 잊지 마세요

구분	세금
취득시	취득세
보유시	재산세, 종합부동산세
매각시	양도소득세