주택임대사업자 등록 혜택!(남캐피탈이 분석 및 정리합니다!)

안녕하세요 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

주택임대사업자에 대한 기본적인 개념을 이 전글에 정리를 했는데요.

 

안읽으신분들은 한번 다시 보시면 머리에 쏙~ 들어올테니 한번 클릭해서 글 보고와주세요!

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neeew.tistory.com/141?category=902590

주택임대사업자 한번에 쉽게 완전기본 정리!!!(남캐피탈)

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제가 쓴 글같이 7.10 대책으로 "아파트" 는 주택임대사업자 등록이 불가능하고,

 

나머지 주택의 주택임대사업자 등록기간은 10년인 장기주택임대사업자 등록밖에 없습니다.

 

그러면 그동안 매물이 묶일텐데 굳이 등록을 해야 하나? 라는 궁금증이 있을 수 있는데요.

 

따라서 이번 포스팅에서는 주택임대사업자를 등록하면 뭐가 좋은지? 등록 혜택에 대해서 포스팅하겠습니다.

 

렌트홈 홈페이지

 

주택임대사업자 등록과 관련한 혜택은 먼저 다음과 같이 5꼭지로 분류할 수 있습니다.(외우세요 꼭지!)

 

한꼭지씩 쉽게 설명드리겠습니다.

 

1. 지방세(취득세, 재산세)

현재 전용면적이 얼마나 되는지에 따라 지방세(취득세, 재산세)에 대한 혜택을 차별적으로 주고 있습니다.

 

공급면적이 아니라 전용면적입니다. 잘 보셔야해요. 면적과 관련된 내용은 차후에 따로 포스팅하겠습니다.

 

취득세의 경우에는 주의하셔야 할 점이 "최초로 분양할 시"에만 취득세를 위와같이 면적별로 면제~50%만큼 감면해준다고 합니다. 즉, 타인으로부터 이미 준공된 주택을 사는 경우에는 취득세 감면은 없다는 것입니다. 이 부분 실제로 많은 사람들이 헷갈려하니 별표 5개 치시기 바랍니다. ★★★★★

 

재산세의 경우에도 마찬가지로 면제~50%감면의 범위가 있습니다. 근데 웃긴게 비고란에 보면 "과세기준일 2세대 이상인 경우" 라고 써있습니다. 이말은 주택임대사업자를 신청한 주택, 부동산이 2세대 이상이어야 재산세를 감면해준다는 겁니다. 예를들어 제가 실거주 1채 가지고 있고, 나머지 하나 오피스텔을 사서 오피스텔만 주택임대사업자를 냈습니다. 그럼 주택임대사업자 등록이 된 부동산은 1세대라 재산세 감면이 안됩니다. 어이가 없죠?

 

(참고로 재산세, 종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이거든요. 중간에 누가거래를하든 물건에 대한 과세이기 때문에 그냥 6월 1일에 가지고 있는 사람한테 과세가 됩니다.)

 

2. 임대소득세

 

임대소득세 감면율은 75% 입니다. 전용면적기준으로 도시지역은 전용 85미터제곱 이하인 물건에 대해서 감면해줍니다. 오른쪽에 비고란에 보시면,

 

2천만원 이하 분리과세 시행이란 말은 연 임대수입이 2천만원 이하일 경우 매년 연말정산하는 소득에 가산되는게 아니라, 정해진 세율만 내고 끝난다. 라는 말입니다.

 

임대개시일 당시 가지고 있는 임대주택의 기준시가 합계가 6억원 이하여야 감면을 해준다고 합니다. 이 기준시가는 

국세청 홈택스 에서 확인이 가능한데, 주소 남겨드리겠습니다.

 

teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/sf/a/a/UTESFAAM11.xml

국세청 홈택스

제가 가지고 있는 물건을 합해보면 우선 임대소득세 75% 감면이 되네요.

저 건물면적은 계약면적이고, 전용면적은 SK허브수 59미터제곱, 효성인텔리안 75미터제곱으로 모두 85미터제곱 이하입니다.

 

필요경비율이란 말은, 분리과세 하의 임대소득세 계산하는 방법이 있는데 이것저것 공제해준다는 말입니다. 임대소득세 계산 방법은 추후에 한번 따로 다루겠습니다.

 

3. 양도소득세

요새 4년 단기임대사업자를 없애면서 좀 시끌벅적했었죠. 줄여서 "주택임대사업자 장특공제" 라고 불립니다.

자꾸 과거기준 생각하면 헷갈리니까 지금 기준으로 생각합니다.

 

주택임대사업자 등록 시 3년 이후부터 최소 6%, 최고 70%까지 장기보유특별공제를 인정받을 수 있습니다.

 

웃긴게 보유기간을 산정을 할 때, 진짜 주택을 보유한 기간이 아니라 "주택임대사업자 등록을 한" 날부터 입니다.

 

10년을 주택임대사업자 등록을 안하고 보유했다가 등록을 하게 되더라도 다시 보유기간이 기산되어서 10년을 또 가지고 있어야 70% 공제를 해 준다는 말입니다.

 

이마저도<조특법 제97조의 3>에 따르면 "2022년 12월 31일까지 등록하는 주택+국민주택규모 이하"에 한해서 공제해주겠다고 합니다. 그래도 이거라도 누리려면 2022년 12월 말 이내에 등록을 해 놓는게 나을 것 같습니다.

(참고로 국민주택규모 이하는 전용면적 85미터제곱 이하입니다.)

 

4. 종합부동산세

 

혜택 없다고 생각하세요.

2018년 10월 23일 개정으로 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대사업자 등록할 경우에도 종합부동산세 합산과세를 합니다.

이 때, 2018년 9월 13일 이전에 주택 취득하거나 매매계약 체결하고 계약금지급한 경우에만 합산 하지 않습니다.

 

5. 건강보험료

 

2020년 말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간동안 건강보험료 인상분을 대폭 감면해줍니다.

(8년 임대시 80%)

 

연 2천만원 초과 시에는 감면 없이 소득세와 건보료를 부과합니다.

 

정확한금액은 산정하기 좀 그런게 건강보험공단에서 정하고 있기 때문에..

우선 80% 감면이 되는구나~ 라고 생각하시면 될 것 같습니다.

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그럼 이번포스팅은 마무리하고 다음에 임대사업자의 의무사항과 관련된 내용을 포스팅하겠습니다.

 

제가 이 글을 쓰면서 임대사업자 혜택에 대하여 보기좋게 정리한 자료가 있는데, 

 

혹시 보시는분 메일 남겨드리면 정리한 자료 보내드리겠습니다.