(질문답) 주택의 경우 계약기간 중 주인이 바뀌면 계약서 다시 써야할까요?

안녕하세요 여러분 부동산길드(Guild)의 남캐피탈입니다.

 

대학생이나 사회초년생의 경우 대부분 월세나 전세를 살고 있을 확률이 큽니다.

 

근데 자기가 살고 있는 집 주인이 계약기간 중에 바뀌는 경우가 있습니다.

 

그럼 집주인은 "새로운 집주인"인데, 자기가 가지고 있는 계약서는 "이전 집주인"과 체결한 계약서란 말이에요?

 

이거 계약상 문제로 나중에 돈 못돌려 받거나 그러면 어쩌지? 계약서 다시써야하나? 궁금하신분들이 많더라구요

 

아래 포스팅에서 깔끔하게 설명드리겠습니다.

 

여러분, 법 찾기 귀찮으시죠? 그래서 제가 찾아드립니다. 알아야 전세금이든 뭐든 큰돈 사기 안당할 수 있습니다.

 

반드시 알아야 하는게, 얼마전에 제가 투자한 물건의 세입자가 "계약서를 다시 쓰자"고 했습니다.

 

그때 대체 왜 다시쓰자고 했을까 고민 많이 했었거든요.

 

이 주제로 잘 모르는 임대인들을 가지고 놀 수 있는 전략, 그리고 교활한 세입자를 입다물게 할 수 있는 전략도 알려드리겠습니다.

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사례: 얼마전에 살고있던 집 주인이 바뀌었어요. 임대차계약서를 새로운 집 주인 이름으로 다시 써야 할까요?

 

바로 결론부터 먼저 말씀드리면 다시 안써도 됩니다.

 

<주택임대차보호법> 제3조(대항력 등)에 따르면,

 

"임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 고 하고 있습니다.

법적 해석으로 이는 이전 집주인과 한 계약의 당연승계로써 새로 계약서를 쓰지 않아도 기존 임대인의 지위가 그대로 이전된다는 뜻입니다.

 

근데 왜 다시 쓰자고 할까요? 제가 생각하는 실제 사례 상 임차인이나 집주인이 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 케이스는 다음과 같이 있을겁니다.

 

ⓐ (임대인, 임차인입장) 특약사항을 새로 넣기 위해

 

ⓑ (임대인입장) 임대보증금, 월세금액을 변경하기 위해

 

ⓒ (임차인입장) 그냥 전세계약서에 이전집주인이름이 있어 찝찝해서

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ⓐ (임대인, 임차인입장) 특약사항을 새로 넣기 위해

 

임차보증금이 아닌 다른 조건(시설물 파손, 주택 내부수리 요청 등)과 관련된 특약사항을 넣으려고 하는 경우에 주택임대차계약서를 다시 쓰지 말고 기존 계약서 공란(뒷면도 괜찮음)에 변경된 임대인 정보, 그리고 추가할 특약사항을 쓰고 새로운 임대인, 그리고 확인하였다는 임차인의 도장 또는 싸인을 받으면 됩니다.

 

ⓑ (임대인입장) 임대보증금, 월세금액을 변경하기 위해

 

임대보증금이나 월세금액이 변경되는 경우에는 "인상된 부분"에 대해 별도로 계약서를 작성을 하고 그 별도의 계약서에 확정일자도 꼭 다시 받아야 합니다.

 

이때 진짜 조심해야 할게 기존 금액을 합해서 전세계약서를 다시 쓰면 안된다는 것입니다.

예를들어, 기존 전세금액 3억이고, 3천을 올리면 기존 전세계약서 3억을 냅두고 3천짜리 계약서를 쓰는거지

기존 전세계약서 찢어버리고 새로운 계약서에 3억3천을 쓰면 안된다 이말입니다.

 

왜냐? 기존 전세계약서에는 3억에 대해 기존 날짜에 확정일자, 전입신고를 받았을 겁니다. 근데 이걸 전체를 다시 쓰게되면 확정일자가 지금시점으로 늦어지는겁니다. 그럼 뭐 어떠냐구요?

 

제 글 다시보고오세요 여러분의 3억이 달려있습니다.

 

neeew.tistory.com/103?category=902590

전입신고와 확정일자의 의미와 하는 이유

기존 계약이 2018년 3월 2일이고, 지금 추가계약이 2020년 3월 2일이잖아요? 3억 3천으로 다시쓰면 확정일자가 2020년 3월 2일입니다.

 

2018년~2020년 사이에 근저당이 있으면 여러분이 후순위라 경매넘어가면 못받을 위험도 감안해야 한다 라는 말입니다.

 

ⓒ (임차인입장) 그냥 전세계약서에 이전집주인이름이 있어 찝찝해서

 

여러분, 이런케이스가 정~말 많아요. 이렇다고 다시쓰면 어떻게 된다? 전세금 날릴 리스크에 내 몸을 맡기는 겁니다.

 

임대차보호법상 당연승계이기 때문에 안써도 된다~ 이말입니다.

 

그래도 찝찝하다? 참 근성있으시네요

 

그러면 집주인 부동산 불러서 중개사한테 새로운집주인 왔으니까 명의변경 대서해주세요~ 하면 알아서 해줍니다. 공짜로 해주긴할텐데 10만원 받는 깐깐한 중개사도있을겁니다.

 

명의변경 대서? 뭐하는거냐구요?

 

그냥 기존 전세계약서 공란 아무데나 바뀐 임대인 정보(이름 주소 등등) 쓰고 바뀌었다 라는 문구 대강 쓰고 집주인이랑 여러분이 도장이나 싸인 하면 된다는 말입니다.

 

어떤 경우에도 전세계약서를 새로쓰면 안된다! 아시겠습니까!

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그럼 이제 임차인 입장에서 집주인을 교묘하게 이용하는 방법 알려드리겠습니다.

 

집주인이 바뀌었다 근데 내 전세만기가 6개월정도 남았다. 전세금 안올리고 더살고싶다.

 

또 지금시점에 등기부등본 보니 근저당 하나도 없다.

 

그러면 집주인한테 계약서 우선 다시쓰자고해요.

 

왜다시쓰자고하냐? 그러면 "집주인 바뀌었는데 너무 찝찝해서그래요" 라고 해요.

 

여기서 아무것도 모르는 집주인이면 다시 써줄수도 있습니다.

 

좀 아는 집주인이면 "다시 안써도돼요" 라고 할겁니다.

 

그래도 여러분은 아무것도 모르는 척 "저 너무 찝찝해서그래요. 이거 정말 소중한돈이에요 남은기간 6개월에 대해서만 다시쓰면 안돼요?" 라고 하세요.

 

집주인은 뭐 전세만기도 6개월 남았겠다. 계약서도 6개월만 쓰겠다. 그러고 올리면 될것같으니까 다시써줄 확률이 높습니다.

 

여러분은 그럼 6개월만 계약서로 여러분이 기존에 계약한 금액대로 계약합니다. 전입신고 확정일자 필수구요.

 

과연 6개월 지나고 난 뒤 나와야할까? 아닙니다.

 

주택임대차보호법상 언제까지 계약했다 하더라도 최소임대차기간이 2년이라서 그냥 더산다고 하고 2년 채우면됩니다.

 

그리고 임대차계약갱신청구권으로 2+2 하면 됩니다. 근저당도 없는 상태라면 개이득이죠?

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그럼 요딴 교묘한 생각을 하는 임차인은 어떻게 다루면 될까요!?

 

해결법1)

계약서를 남은기간만 다시쓰자고 한다? 그러면 자기 근저당 받을테니까, 아니면 받았다고 구라치고 경매넘어가면 1순위 아니실텐데 괜찮겠냐고 하세요.

 

저런 교묘한생각을 할정도라면 전입신고 확정일자 늦으면 경매시 1순위가 아니라는 점은 알겁니다.

 

세입자가 오케이했다? 오케이한거 증빙 다 남기고 근저당 개끌어오세요. 그러고 그냥 세입자 다시 써줘요. 근저당 끌어온돈 다른데다 이용하면돼죠.

 

세입자가 안돼요 했으면 안쓰면 되는거구요

 

해결법2)

안쓴다고 계속 집주인이 해도 법적으로 아~무문제없습니다. 그러니 계속 씹으세요. 안쓴다 하면서. 

그쪽에서 뭐 법적 뭐시기 얘기해도 씹으세요 아무문제없습니다.